Аббревиатура ирд в строительстве

Содержание
  1. Что такое исходно-разрешительная документация на строительство
  2. Что такое исходно-разрешительная документация (ИРД)
  3. Минимальный перечень ИРД для строительства
  4. Что входит в полный пакет ИРД
  5. В заключение
  6. Исходно разрешительная документация
  7. Терминология в общем и частном
  8. Выдача полномочий на оформление бумаг
  9. Несколько важных нюансов
  10. Состав ИРД: что нужно знать о документах
  11. Имущественно-правовая
  12. Распорядительная
  13. Территориальное планирование
  14. Геодезическая
  15. Технические условия
  16. Исходная
  17. Можно ли сократить список?
  18. Исходно разрешительная документация на строительство
  19. Сроки выдачи разрешительных документов
  20. Что делать в случае отказа
  21. Причины отказа
  22. Специфика получения
  23. Нюансы
  24. Справочная информация
  25. Состав исходно разрешительной документации для проектирования недвижимого объекта
  26. Что входит в пакет документов
  27. Состав ИРД
  28. Иные документы, входящие в состав ИРД
  29. Бумаги, подтверждающие факт нахождения надела земли в собственности либо в аренде
  30. Документация градостроительного характера
  31. Постановления и рекомендации, которые принимаются администрацией муниципалитета
  32. Акты, предоставляемые со стороны надзорных ведомств и служб
  33. Бизнес и финансы
  34. Что такое ИРД и зачем оно нужно общие положения
  35. Предварительный договор аренды

Что такое исходно-разрешительная документация на строительство

Что такое исходно-разрешительная документация (ИРД)

Исходно-разрешительная документация — это термин, используемый для обозначения документации, оформляемой в соответствии со статьями 44 — 51 Градостроительного кодекса РФ вплоть до получения разрешения на строительство (ст. 51 ГрКРФ), а также получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 55 ГрКРФ).

ИРД — документация, выдаваемая специальным органом власти или уполномоченной организацией за фиксированную плату (при необходимости) и в обязательном порядке (при условии соблюдения всех нормативных требований в отношении проектной и рабочей документации) в процессе проектирования и строительства объекта, по запросу застройщика (собственника или арендатора земельного участка), либо действующему в его интересах лицу.

Другими словами, Градостроительный Кодекс (44 — 51 статьи) содержит исчерпывающий перечень всех документов, получивших название исходно-разрешительных (ИРД). Они дают основание для принятия решения компетентными органами о целесообразности заявленного строительства.

Однако строения бывают разными, и отличия между жилым домом на одну семью и промышленным объектом являются существенными, что не может не сказаться на количестве документов. По этой причине перечень документов на любое строительство может быть разделен на две категории — минимально необходимый и достаточный.

Минимальный перечень ИРД для строительства

Возможны случаи, когда минимально необходимого пакета будет достаточно, но чаще всего состав исходно разрешительная документация на строительство более расширен. В минимально необходимый перечень, согласно ст. 48, раздела 6 Градостроительного Кодекса, входят следующие документы:

  1. градостроительный план на территорию, где размещен застраиваемый земельный участок;
  2. информация об инженерных изысканиях совершенных или планируемых (в форме задания для проектировщиков);
  3. технические условия, выполненные для проведения работ по подключению строения к инженерно-техническим сооружениям.

Разрешение на строительство выдается только в том случае, если объект будет размещен на земельных участках, использование которых соответствует плану застройки. Исходно разрешительная документация для проектирования позволит лицам, принимающим решение, оценить степень соответствия дома градостроительным планам.

Документы на подключение к коммуникациям, несмотря на их обязательность, подаются в случае, если функционирование объекта без этого невозможно или застройщик планирует подключение к существующим общим сетям, а главное — у него есть такая техническая возможность.

Что входит в полный пакет ИРД

Полный пакет ИРД зависит от характеристик и назначения объекта, целевого и разрешенного использования земли, особенностей размещения участка по отношению к другим объектам и строениям. Эти характеристики могут повлечь за собой сбор документов по выполнению, например, санитарных, природоохранных и противопожарных норм.

Кроме того, возможно наличие региональных особенностей и требований. Однако они не должны противоречить главному нормативу — Градостроительному Кодексу, а точнее, перечисленным выше статьям.

В заключение

Формирование достаточного набора исходно-разрешительной документации для застройщика является жизненно необходимым. Отсутствие или некорректно оформленные документы могут послужить основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство, а здание, построенное без разрешения, не может быть введено в эксплуатацию.

Источник

Исходно разрешительная документация

Любые строительные работы на земельном участке — возведение жилого или нежилого объекта, капитальный ремонт, реконструкция – требуют подтверждения своей законности. Делается это посредством сбора исходно разрешительной документации (сокращенно ИРД) на начальной стадии проработки строительного проекта.

Терминология в общем и частном

В общих чертах исходно разрешительная документация – это комплект взаимосвязанных между собой бумаг разного характера:

  • правоустанавливающих;
  • ограничительных;
  • подтверждающих;
  • других.

На базе этого пакета в дальнейшем будет проводиться проектирование и строительство объекта. Для специалистов ИРД – это в первую очередь проработка исходных данных, которые дают такую информацию как:

  • качественные параметры строения;
  • объемы будущих работ;
  • размер финансового обеспечения.

Главной целью оформления исходно разрешительной документации является получение разрешения на строительство. Без этой бумаги владелец ЗУ и застройщик не смогут разработать и реализовать проект. Техническое задание также составляется на основе ИРД.

Все вопросы, связанные с получением необходимых бумаг, их составом, а также полномочиями надзорных органов, регулируются Градостроительным Кодексом РФ. Нужная информация размещена в статьях 44-51. Поэтому перед началом строительства рекомендуется их внимательно изучить.

Обобщая приведенную выше информацию, можно сказать, что ИРД – это первое, чем должен заняться застройщик или собственник земли. Нужно учесть, что процесс оформления бумаг крайне сложный и способен растянуться на несколько месяцев. Поэтому заняться вопросами получения исходно разрешительных документов необходимо сразу после общей проработки проекта.

Выдача полномочий на оформление бумаг

ИРД оформляются в несколько этапов, которые нередко затягиваются на неопределенное время из-за необходимости проводить согласование в разных инстанциях. Поэтому для решения вопросов, связанных с документацией, назначается технический заказчик. Он имеет все необходимые полномочия для:

  • подачи прошений;
  • получения разрешений в органах местной администрации;
  • формирования запросов в государственные структуры;
  • участия в общественных слушаниях по объекту и не только.

В качестве технического заказчика могут выступать:

  • застройщик;
  • инвестор;
  • владелец ЗУ;
  • организация-посредник.

Чтобы строительство началось в срок, важен опыт полномочного лица в оформлении исходно разрешительной документации. Благодаря продуманному подходу, реализация проекта начнется в срок, чем будет обеспечена эффективность сделанных инвестиций.

Несколько важных нюансов

Исходно разрешительная документация – это не только первый этап проектирования и строительства, но и база для формирования архитектурно-функциональной концепции или АФК. Она подтверждает соответствие проекта регламентирующим актам и тесно связана с ними. В первую очередь проверяется соответствие:

Если выявлены разногласия между предполагаемым проектом и перечисленными бумагами, то строительство не будет начато. Уполномоченному лицу придется разработать корректировки к документации, согласовать их и обеспечить процедуру внесения.

В процессе получения ИРД нельзя забывать о правовом сопровождении проекта. Параллельно застройщик должен готовить проектную документацию (ее состав определяется видом строительных работ). Такой подход позволит начать строительство без досадных бюрократических проволочек.

Состав ИРД: что нужно знать о документах

Исходно разрешительная документация представляет собой перечень документов который в каждом конкретном случае может незначительно различаться. Рассмотрим общий перечень.

Имущественно-правовая

Без следующего списка подойти к вопросам непосредственного проектирования будет невозможно:

  • правоустанавливающие бумаги – договор аренды ЗУ, подтверждение права собственности;
  • кадастровый паспорт ЗУ;
  • кадастровый паспорт строения (если планируется ремонт или реконструкция);
  • акт выбора трассы прохождения коммуникации.

Чаще всего перечисленные бумаги из комплекта ИРД собирают первыми.

Распорядительная

Из состава этой подгруппы технический заказчик может исключить те документы, которые не соответствуют рамкам проекта. Ниже приведен полный список:

  • акт о выделении ЗУ;
  • инвестиционный контракт;
  • разрешение на снос тех или иных объектов;
  • порубочный билет;
  • распоряжение на формирование ППТ.

Территориальное планирование

Получение этих бумаг требует обращения в органы местного управления. Для запуска строительства понадобятся только отдельные материалы, собранные из следующих документов по списку:

Также технический заказчик должен будет запросить схему транспортного обслуживания и сформировать ГПЗУ.

Геодезическая

В исходно разрешительный пакет входят:

  • ситуационный план;
  • геоподоснова;
  • топосъемка;
  • заключение, вынесенное по итогам проведения инженерно-экологических исследований;
  • выводы по инженерно-геологическим изысканиям;
  • результаты инженерно-гидрологических работ;
  • акт обмера имеющихся сооружений;
  • подтверждение обследования состояния зданий.

Нередко этот этап сбора ИРД называют самым затратным.

Технические условия

Сюда включены все ТУ, которые будут необходимы для начала строительства:

  • на подключение к инженерным сетям на период возведения объекта и после введения его в эксплуатацию;
  • по пожарной безопасности;
  • на примыкание к дорожной сети;
  • на подключение к телефонной сети.

Исходно разрешительная документация из этой подгруппы представляет собой внушительный пакет, на оформление которого уходит немало времени.

Исходная

Жители Москвы и Московской области в обязательном порядке должны получить еще два вида свидетельств – АГР и АГО. Для остальных технических заказчиков важными являются только техзадание и задание на проектирование.

Ко всем перечисленным подгруппам можно добавить и дополнительную. В нее включены такие вспомогательные документы и материалы как письма, соглашения или, к примеру, заключения экспертов.

Можно ли сократить список?

Полный комплект бумаг за некоторыми поправками в связи со спецификой строительных работ придется собирать, если в планах застройщика есть:

  • возведение многоэтажного строения;
  • строительство промышленного объекта;
  • реконструкция;
  • ремонт.

Гораздо проще подготовить пакет при застройке ЗУ малоэтажными домами, предназначенными для проживания одной семьи. В этом случае базу будут представлять:

  • Генеральный план;
  • СПОЗУ;
  • градостроительный план;
  • правоустанавливающие бумаги.

Если в документы вносились изменения по видам использования земель, то понадобится официальное подтверждение того, что корректировка была закончена. В некоторых ситуациях список может быть незначительно изменен в сторону увеличения.

Источник

Исходно разрешительная документация на строительство

Сроки выдачи разрешительных документов

С момента подачи документов допускается выдача разрешения в течение не более 7 рабочих дней. Так говорится в части 11 статьи 51 ГК РФ. Выдача разрешения на объект капитального строительства, не являющегося линейным, или на возведение здания на территории, являющейся историческим поселением, занимает уже 30 дней, но не более указанных в Градостроительном кодексе сроков.

Что делать в случае отказа

Меры, которые нужно предпринять зависят от причины отказа. В общем случае необходимо устранить недостатки. Они будут указаны в ответе, который дала организация на заявление о выдаче разрешения. Затем можно вновь попытаться его получить. Другой вариант – обжаловать решении уполномоченной организации в суде, подав иск по существующей форме. Он должен включать информацию о:

  • адресате судебной инстанции, куда подается иск;
  • полном имени заявителя с номером и другими контактными данными;
  • заинтересованном лице с наименование органа, действия которого обжалуют;
  • пояснении ситуации;
  • просьбе признать решение определенного органа незаконным;
  • приложениях с минимальным пакетом документов – копиями паспорта, заявления, документации, подтверждающей доводы заявителя и копию отказа.

Причины отказа

Согласно статье 51 Градостроительного кодекса, существует несколько ситуаций, служащих основанием для отказа в выдаче разрешения. Главным является отсутствие даже одного документа из списка требуемых для принятия положительного решения. Основанием для отказа является и несоответствие представленных материалов строительным нормам, действующим на момент выдачи. Не удастся получить документ:

  • если предполагается строительство на особо охраняемых зонах;
  • если участок зарезервирован для государственных нужд;
  • при отсутствии правоустанавливающих документов на землю;
  • если за 10 дней в уполномоченный орган не были переданы сведения о количестве этажей, высоте и площади проектируемого здания или сооружения, по экземпляру копий проектной документации и инженерных изысканий, информацию об инженерных сетях.

Специфика получения

Получение исходно разрешительной документацией – задача застройщика, владельца земельного участка или компетентного лица, с которым заключен договор на оказание соответствующей услуги и представляющего их интересы. При этом для инстанций лицо, получающее разрешения и все согласования на возведение капитального строения или реконструкцию, именуется техническим заказчиком.

Процесс получения всей необходимой ИРД происходит параллельно с составлением и проработкой проектной документации. Это правовое сопровождение проекта капитального строительства.

Нюансы

Все документы, относящиеся к исходно разрешительным, выдаются заказчику представителями компетентных органов на основании соответствующих запросов и представлению необходимых для этого документов. При этом должны быть соблюдены:

  • требования правовых актов относительно состава пакета бумаг;
  • сроки исполнения со стороны органов и организаций, в чьей компетенции находится выдача соответствующих разрешений;
  • исполнены обязанности по уплате необходимых сборов со стороны заказчика.

Справочная информация

ДокументыЗаконыИзвещенияУтверждения документовДоговораЗапросы предложенийТехнические заданияПланы развитияДокументоведениеАналитикаМероприятияКонкурсыИтогиАдминистрации городовПриказыКонтрактыВыполнение работПротоколы рассмотрения заявокАукционыПроектыПротоколыБюджетные организацииМуниципалитетыРайоныОбразованияПрограммыОтчетыпо упоминаниямДокументная базаЦенные бумагиПоложенияФинансовые документыПостановленияРубрикатор по темамФинансыгорода Российской Федерациирегионыпо точным датамРегламентыТерминыНаучная терминологияФинансоваяЭкономическаяВремяДаты2015 год2016 годДокументы в финансовой сфере

Состав исходно разрешительной документации для проектирования недвижимого объекта

В состав ИРД входят следующие основные документы:

  1. Схема планировочной организации земельного участка, сокращённо СПОЗУ.
  2. Техусловия, которые нужно выполнить для того, чтобы объект мог быть подключён к инфраструктуре инженерного назначения, например, к теплотрассам или канализации.
  3. Заключение, выдаваемое комиссией, занимающейся государственной экспертизой строительных проектов.
  4. Разрешение, выдаваемое уполномоченными органами государства, на постройку объекта.
  5. Градостроительный план участка земли.
  6. Различные постановления либо рекомендации, которые выдаются девелоперу от лица администрации муниципалитета.
  7. В случае если роль застройщика в будущей стройке недвижимого объекта играет администрация муниципалитета, то обязательным является наличие в ИРД поручения на разработку проектной документации, выданное главой муниципалитета. Если же роль застройщика играет организация или частное лицо, то необходимо вложить в ИРД заявление о намерениях и отправить его на адрес администрации муниципалитета.

Пожалуй, наиболее важным документом в представленном здесь списке является градостроительный план участка земли, поэтому следует рассмотреть его подробнее. Он представляет собой топосъёмку, которая выполнена в масштабе один к двум тысячам, и включает в себя следующее:

  • обозначения уже возведённых объектов, а также тех сооружений, которые будут построены в дальнейшем на этом участке;
  • обозначения автодорог и сетей инженерного назначения;
  • обозначения объектов, которые подлежат охране и защите по нормам природопользования;
  • обозначения сооружений, представляющих собой либо культурную, либо историческую ценность;
  • обозначения территорий, которые могут использоваться любым членом общества и т. д.

К плану должно быть приложено обоснование, которое должно в обязательном порядке учитывать генплан, по которому архитектурный либо градостроительный отдел муниципалитета собираются осваивать земли, входящие в состав населённого пункта, а также не игнорировать интересы владельцев прилегающих наделов земли. В итоге после одобрения со стороны совета по градостроительству, действующему в качестве одного из органов власти в муниципалитете, этот план получит так называемое градостроительное заключение, без которого он является недействительным.

Что входит в пакет документов

Документы, которые относятся к исходно разрешительным, перечислены в Градостроительном кодексе. Они служат основанием для того, чтобы компетентные органы посчитали строительство целесообразным и дали на него разрешение.

Поскольку строения по своему назначению различаются, то и объем пакета документов может существенно отличаться. Например, ощутима разница между частным домостроением и многоэтажным и, тем более, промышленным объектом. Поэтому документация в отношении них может потребовать сбор в разном количестве.

Для возведения частного дома на одну семью может оказаться достаточным минимального объема документов, включающего в себя:

  • схема планировочной организации надела (СПОЗУ);
  • градостроительный план той территории, где находится участок земли, планируемый к застройке;
  • технические условия на подключение нового строения к инженерным коммуникациям, включающим в себя водоснабжение, канализацию, электроснабжение, газоснабжение;
  • документы о факте нахождения участка земли в собственном пользовании или на правах аренды;
  • если производились процедуры по , то необходимо приложить доказательства, что они завершены.

Зачастую минимальный пакет исходно разрешительной документации требуется расширить для получения разрешения на строительство.

На основании соответствия объекта градостроительным планам компетентные органы принимают решение, поэтому этот документ обязателен в представлении. Технические же условия необходимо предоставить в случае подключения дома к коммуникациям общего пользования и при наличии соответствующей возможности.

Если планируемое строение имеет характеристики не частного домовладения для проживания одной семьи, то потребуется собрать полный пакет документации в зависимости от следующих параметров здания:

  • назначения объекта и его характеристик;
  • разрешенного использования надела под застройкой;
  • особенностей расположения земли относительно иной инфраструктуры, расположенной в непосредственной близости к участку.

Тогда дополнительно могут потребоваться разрешительные бумаги от государственных служб, компетентных в области санитарных, противопожарных, природоохранных норм, соблюдение которых необходимо при возведении объектов с конкретными характеристиками. При этом обязательно соблюдение всех требований региональных нормативов.

К ИРД также относят разрешения на строительство и на ввод возведенного объекта в эксплуатацию. Последнее выдается по форме, утвержденной Минстроем, по результатам исследования представленных документов:

  • градостроительного плана ЗУ;
  • технического плана объекта;
  • СПОЗУ с расположением капитального строения на схеме, а также обозначенными границами участка и расположением на нем и относительно него всех инженерно-технических сетей;
  • акта приемки возведенного капитального объекта, если строительство или реконструкция осуществлялись по договору;
  • подтверждающих соответствие объекта проекту и техническим условиям;
  • при необходимости согласования с государственным строительным надзором, потребуется соответствующее заключение;
  • при возведении опасного объекта необходимо заключить договор обязательного страхования ответственности его собственника, возникающей в случае причинения вреда окружающей среде при возможной аварийной ситуации;
  • правоустанавливающих на участок земли.

Следует знать, что требования по сбору и расширению пакета исходно разрешительной документации должны быть в строгом соответствии с нормами Градостроительного кодекса РФ.

Состав ИРД

Комплект ИРД является итогом предпроектой проработки размещения здания, сооружения на земельном участке.

Материалы ИРД включают постановление или разрешение правительства города, области, края, дающее Заказчику (застройщику) право размещения объекта на выделенном земельном участке. Кроме того, важнейшей частью комплекта ИРД являются условия муниципальных энергоснабжающих организаций на техническое присоединение к энергосетям.

Весь пакет ИРД содержит в себе разные виды документов, в зависимости от функционального назначения объекта и особенностей территории, на которой предполагается строительство — эти документы:

  • Определяют ключевые проектные ограничения по размещению здания на участке строительства;
  • Устанавливают красные линии земельного участка и строительного объекта;
  • Включают разрешения и согласования, полученные от муниципальных органов;
  • Указываются условия возможности выполнения работ, учитывающих требования пожарной безопасности и охраны окружающей среды;

В исходно-разрешительных документах прописываются ограниченные нормы проведения работ, которые акцентируют внимание на следующем:

  • по соблюдению санитарных и экологических нормативов и потенциальному воздействию на окружающую среду

Наличие на руках всех перечисленных выше документов позволит приступить к проектированию или строительству здания на законных основаниях. В случаи отсутствия хотя бы одного из документов, справки или согласования из состава ИРД – является прямым основанием не принять проект на экспертизу и отклонить ваш запрос на получение разрешения на строительство.

Некорректно оформленный пакет исходно-разрешительной и градостроительной документации навсегда останется для инвестора той тайной, в случаи раскрытия которой действующее торгово-развлекательное или офисное здание может мгновенно обратиться в «самострой» со всеми втекающими и вытекающими малоприятными обстоятельствами. Даже по решению суда произвольную постройку не спасет от сноса наличие на руках свидетельства на право собственности и не поможет внесение информации об этом объекте в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ними (ЕГРП).

Так, согласно рекомендации ВАС РФ нижестоящим судам, «право собственности на самовольную постройку, возведенную без разрешений, не должно признаваться…, если она была возведена или реконструирована в отсутствие специальных разрешений…»

Оформление самих документов и получение согласований, согласно законодательства РФ, является бесплатным, исключение составляет только получение платной информации.

Стоимость услуг компании SEVERIN DEVELOPMENT по оформлению исходно-разрешительной и градостроительной документации составляет не более 0,5% от сметной стоимости строительства для крупных и средних коммерческих или промышленных объектов.

Опыт компании показывает: экономить на оформлении ИРД нельзя! Эти затраты в будущем принесут инвестору миллионы долларов надежного дохода

Иные документы, входящие в состав ИРД

Авторы, занимающиеся толкованием юридических норм, обычно выделяют следующие группы документов, требуемых для оформления ИРД.

Бумаги, подтверждающие факт нахождения надела земли в собственности либо в аренде

  • План, полученный в кадастре, на надел земли.
  • Договор на аренду;
  • Свидетельство, которое подтверждает наличие у предъявителя правомочий собственника на землю;
  • Договор, подтверждающий юридический факт купли земли;
  • Контракт на инвестиции.
  • Документ, доказывающий, что разрешённое назначение надела земли было изменено.

Документация градостроительного характера

  1. Бумаги, относящиеся к проблеме территориального планирования.
  2. Заключение, в котором описывается то, что надел земли был исследован в установленном нормами права порядке.
  3. Если девелопер планирует уничтожить насаждения деревьев, то он должен разработать и представить план, по которому он собирается провести так называемое компенсационное озеленение.

Постановления и рекомендации, которые принимаются администрацией муниципалитета

  • Заключение, выдаваемое компетентным органом, который отвечает за защиту памятников в муниципалитете;
  • Разрешение, предоставляемое застройщику для того, чтобы законно снести мешающие ему объекты на земельном наделе;
  • Бумага, выдаваемая администрацией и позволяющая девелоперу заняться проектированием;
  • Протокол, предоставленный застройщику советом по архитектуре;
  • Заключение по анализу ландшафта, выдаваемое в тех случаях, когда девелопер намеревается начать стройку на землях, имеющих историческую значимость.

Акты, предоставляемые со стороны надзорных ведомств и служб

  1. Акт, оценивающий как санитарную, так и эпидемиологическую обстановку в месте будущего строительства;
  2. Требования, выдвинутые со стороны противопожарных служб;
  3. Справка от уполномоченных органов, которые занимаются решением вопроса о том, есть ли на участке земли какие-либо интересующие государство полезные ископаемые;
  4. Документ, получаемый от органов, которые ведают вопросами экспертизы экологической обстановки;
  5. Заключение, которое предоставляет орган государства, занимающийся вопросами окружающей среды и её защиты, а также природопользования.

Бизнес и финансы

БизнесБанкиБогатство и благосостояниеКоррупция(Преступность)МаркетингМенеджментИнвестицииЦенные бумагиУправлениеОткрытые акционерные обществаПроектыДокументыЦенные бумаги — контрольЦенные бумаги — оценкиОблигацииДолгиВалютаНедвижимость(Аренда)ПрофессииРаботаТорговляУслугиФинансыСтрахованиеБюджетФинансовые услугиКредитыКомпанииГосударственные предприятияЭкономикаМакроэкономикаМикроэкономикаНалогиАудитПромышленностьМеталлургияНефтьСельское хозяйствоЭнергетикаСтроительствоАрхитектураИнтерьерПолы и перекрытияПроцесс строительстваСтроительные материалыТеплоизоляцияЭкстерьер

Что такое ИРД и зачем оно нужно общие положения

Вы находитесь в самом начале осуществления своего строительного проекта, если занимаетесь предпроектными хлопотами и проводите оформление исходно разрешительной документации на строительство. В итоге, приступая к стройке, вы будете точно знать, благодаря исходно разрешительной документации, какие параметры прописаны в ней в отношении будущего объекта, какое количество финансовых средств потребуется потратить на него, насколько велики объёмы строительства. Имейте в виду, что подготовка к получению ИРД — довольно длительный, но неизбежный процесс, поэтому запаситесь терпением.

Пакет исходно разрешительной документации в общих чертах включает в себя план надела земли, где должно быть указано, как планируется разместить вновь построенное сооружение. Этот участок земли должны размежевать в соответствии с принятыми в Российском государстве правовыми нормами. Кроме того, сооружение должно быть описано с позиции технических, а также экономических показателей. Факультативно в этот пакет могут быть включены различные требования либо рекомендации, которые были получены от компетентных государственных учреждений.

Как только подготовка, оформление и сбор входящих в состав ИРД документов завершены, техзаказчик может переходить к проектированию и передать квалифицированным специалистам собранные документы, прикрепив к ним подробное и чёткое техзадание. В итоге будет создан проект будущего сооружения, который критически важен для того, чтобы вы смогли добиться от государства разрешения на строительство интересующего вас недвижимого объекта.

Получение на руки полного перечня бумаг, входящих ИРД, возложено законом в лице Градостроительного кодекса на застройщика или, иными словами, девелопера, который обладает правомочием распоряжаться, как ему необходимо, принадлежащим ему наделом земли. Однако при желании девелопер может перепоручить рутинные хлопоты техзаказчику, который будет в соответствии с заключённым между ними соглашением выступать в качестве представителя застройщика и отвечать за подготовку и получение полного перечня документов, входящих в исходно разрешительную документацию на строительство будущего недвижимого объекта.

Обычно перед тем, как перейти из одного этапа проекта, заключающегося в получении ИРД, на другой этап, а именно: проектирование строительства недвижимого объекта, девелоперу необходимо пройти следующие шаги:

  1. Получить одобрение от лица градостроительного совета.
  2. Получить постановление, выданное от лица администрации муниципалитета о том, что ему позволено приступать к проектированию.
  3. Если понадобится, то защитить собственный проект на так называемых общественных слушаниях.

Исходя из всех возможных описанных здесь сложностей, строительство объекта недвижимости уже не представляется настолько сложной задачей, поскольку она носит только технический характер и требует наличия знаний у строителей и их умелых рук, в то время, как оформление ИРД и его согласование требует от застройщика или техзаказчика решать массу порой непредсказуемых проблем с людьми, например, с госчиновниками или исполнителями, готовящими исходно разрешительную документацию.

Предварительный договор аренды

На практике многие девелоперы еще на стадии завершения строительства коммерческой недвижимости заключают предварительные договоры с будущими арендаторами, получая от них обеспечительные взносы, задатки и авансовые платежи, чтобы начать генерировать доход, не дожидаясь ввода объекта в эксплуатацию. Если задержка или отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию произошли по вине уполномоченного органа, то у заявителя возникает право на взыскание с него упущенной выгоды в размере доходов, которые он мог бы получить, если бы его право не было нарушено (п. 2 ст. 15 ГК РФ).

При этом, даже если заявитель фактически мог сдавать помещения в достроенном, но не сданным в эксплуатацию объекте недвижимости, само по себе данное обстоятельство не свидетельствует о неправомерности его требования. В такой ситуации заявитель все равно лишен возможности полноценно использовать свой актив для извлечения прибыли, поэтому у него имеется право на возмещение своих убытков с учетом прогнозируемых доходов за вычетом затрат и тех сумм, что он имеет возможность фактически получать (постановление АС Уральского округа от 24.07.2017 № Ф09-8829/16).

Источник

admin
Оцените автора
Строительство: баня и сауна
Adblock
detector