Акт приема передачи объекта долевого строительства нежилого помещения

Дом построен: что дальше?

После многих месяцев ожидания в жизни дольщика наступает радостный момент – дом, наконец, достроен, и можно готовиться к заселению. Однако до новоселья предстоит еще один важнейший этап долевого строительства – приемка квартиры у застройщика и регистрация права собственности по договору долевого участия в строительстве. Только пройдя все необходимые процедуры, дольщик станет полноправным собственником квартиры. Рассмотрим этот процесс подробнее.

Приемка квартиры у застройщика

После получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию дольщик и представитель застройщика должны осмотреть квартиру и подписать акт приема-передачи к договору долевого участия. Срок, в течение которого застройщик должен подписать акт, указывается в ДДУ. Если иное не установлено договором, застройщик не вправе передать квартиру раньше этого срока. Такое ограничение важно для дольщиков, поскольку по итогам обмеров квартиры застройщик может потребовать доплату за дополнительную площадь.

214 ФЗ предусматривает следующую процедуру передачи квартиры по договору долевого участия. Застройщик обязан пригласить дольщика для приемки квартиры официальным уведомлением, направленным:

• за 1 месяц до срока передачи объекта, установленного договором, или
• за 14 дней до начала передачи объекта, если договор предусматривает период передачи, а не конкретную дату.

Уведомление должно быть направлено заказным письмом с уведомлением о вручении по адресу, указанному дольщиком в договоре, либо вручено лично под подпись. Дольщик должен начать приемку объекта в течение 7 дней со дня получения сообщения, либо в иной установленный договором срок. Как правило, застройщик составляет график приемки, и дольщик имеет возможность согласовать точное время посещения квартиры.

В случае, если дольщик не является на объект в течение 2 месяцев, застройщик вправе составить односторонний акт о приемке (при условии, что есть доказательства получения дольщиком уведомления, либо уведомление возвращено почтой с отметкой об отсутствии дольщика по указанному адресу).

При приемке квартиры застройщик должен выдать дольщику инструкцию по ее эксплуатации с описанием квартиры, указаниями по поводу безопасной эксплуатации, гарантийного срока и срока службы.

В ходе приемки дольщик может высказать замечания к качеству строительства. Все замеченные недостатки должны быть указаны в специальном акте. Подписывать акт приемки-передачи при этом не нужно. После его подписания заставить застройщика устранить недостатки будет сложнее.

Согласно статьям 7 и 8 Федерального закона № 214 ФЗ в ходе приемки-передачи застройщик обязан передать дольщику инструкцию по эксплуатации квартиры. Такая инструкция является неотъемлемой частью передаточного акта. Форма инструкции и способ ее передачи (в распечатанном или электронном виде) законом не установлен. Предполагается, что:

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации

Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226

Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780

Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764

• инструкция должна передаваться тем способом и в том виде, в котором это наиболее удобно для дольщика;
• правила передачи инструкции могут содержаться в договоре долевого участия (Письмо Минстроя № 15293-НС/07 от 2 мая 2017 г.).

Регистрация права собственности на квартиру

Ни договор долевого участия, ни акт приема-передачи квартиры не будут являться документами, подтверждающими право собственности дольщика.

Для регистрации прав на квартиру нужно подать в Росреестр следующие документы:

• Оригинал ДДУ;
• Заявление о регистрации (составляется непосредственно при подаче документов);
• Передаточный акт.

Для успешной регистрации необходимо, чтобы застройщик также подал документы в Росреестр со своей стороны. Поэтому дату подачи на регистрацию необходимо согласовать с застройщиком.

Если ДДУ был подписан в электронной форме, представлять его распечатку на регистрацию не нужно. Отсутствие бумажного экземпляра ДДУ в этом случае не будет являться основанием для отказа или приостановления регистрации. Росреестр самостоятельно найдёт необходимую информацию в реестровом деле.

Государственная пошлина за регистрацию права собственности на квартиру составляет 2000 рублей с физического лица и 22 000 рублей с юридического лица.

Подать документы в Росреестр можно несколькими способами:

• через отделение Росреестра или МФЦ;
• на сайте Росреестра при наличии электронной подписи.

После завершения регистрации дольщик становится полноправным собственником квартиры и может приступать к ремонту и заселению.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации

Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226

Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780

Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764

Источник

Акт приема-передачи квартиры в новостройке

При покупке квартиры в новостройке необходимо пройти ряд обязательных процедур, одной из которых является подписание акта приема-передачи. Прежде чем подписать этот документ, будущему владельцу следует обратить внимание на некоторые важные нюансы, дабы избежать дальнейших возможных проблем с застройщиком при регистрации права собственности на недвижимое имущество.

Акт приема-передачи квартиры в новостройке: основные положения

В законодательстве Российской Федерации четко регламентируются любые юридически значимые процедуры, это же относится и к приемке квартиры в новостройке. Здесь задействован ряд законодательных актов.

Любые сделки с недвижимым имуществом оформляются при наличии акта приема-передачи и договора купли-продажи.

В некоторых случаях акт может быть частью договора, исключение составляет покупка недвижимости в новостройке, когда этот документ составляется отдельно.

Ряд федеральных законов также регламентирует порядок действий при покупке новостройки. Например, прием жилплощади в доме после окончания строительства должен осуществляться в срок до 7-ми дней. Однако фактически процедура на вполне законных основаниях может растянуться до полугода ввиду всевозможных бюрократических затруднений.

Кроме того, при регистрации права собственности в Росреестре акт приема-передачи — документ, обязательный к предъявлению.
С юридической стороны эта процедура не должна вызывать особых сложностей, однако некоторые нюансы все же имеются.

Прежде чем приступить к оформлению и подписанию акта, нужно ознакомиться с рядом документов, предоставляемых застройщиком. Компании необходимо подтвердить документально, что построенный дом был принят государственной комиссией по жилищным вопросам.

Кроме того, важно удостовериться, что дом имеет официально зарегистрированный почтовый адрес. Отсутствие данных подтверждений ставит под сомнение законность совершаемой сделки. Если же документация присутствует, можно переходить к процедуре проверки приобретаемого имущества.

В нее входит осмотр жилого помещения как самим покупателем, так сторонними специалистами.

Любые выявленные в ходе осмотра дефекты должны быть задокументированы.

Оформляется лист осмотра с указанием в нем всех пунктов, не соответствующих заявлениям застройщика. Сюда могут входить:

• дефекты внутренней и внешней отделки;
• отсутствие либо ненадлежащая установка коммуникаций;
• несоответствие помещения по части заявленной площади;
• отсутствие лифтов либо их неисправность;
• другие существенные недочеты.

Перечисленные несоответствия должны быть устранены застройщиком в оговоренные сроки, после чего прием жилья производится снова.

В крайнем случае, если по каким-то причинам подписать акт нужно как можно быстрее, лист с недочетами и сроками их устранения необходимо приложить к документу.

Если акт приема-передачи жилого помещения не будет оформлен, это может повлечь за собой ряд неприятных последствий как для покупателя, так и для застройщика. Во-первых, поскольку фактической передачи квартиры не было, дольщик имеет право обратиться с иском в суд. Кроме того, при возникновении обстоятельств непреодолимой силы (пожар, затопление и т.д.), при которых пострадает приобретаемое имущество, ответственность за его ремонт и восстановление будет нести на себе застройщик, поскольку пока именно он является собственником жилья. Если же при этом пострадали третьи лица, например, соседи, возмещение ущерба будет также возложено на плечи фактического владельца, то есть строительной компании.

Подписание акта приема-передачи квартиры в новостройке

Чтобы осуществить приемку жилого помещения в новостройке, необходимо составить и подписать 2 документа:

• лист осмотра жилого помещения, или по-другому смотровой лист (в случае наличия существенных несоответствий);
• непосредственно акт приема-передачи.

Прежде чем подписывать смотровой лист, необходимо убедиться, что в нем присутствует следующая информация:

• паспортные данные и реквизиты заинтересованных сторон;
• полный юридический адрес жилого помещения;
• недочеты, выявленные в процессе осмотра жилья;
• сроки их устранения;
• ответственность, которую несет застройщик в случае невыполнения этих предписаний в заявленные сроки.

Акт приема-передачи также подлежит документальному оформлению с указанием полных реквизитов и паспортных данных сторон, описанием приобретаемого имущества (адрес, метраж, стоимость, отсылки на гарантийные письма, а также на листы осмотра, место и дата составления, подписи сторон).

Оба документа составляются в двух экземплярах и обычно не требуют заверения нотариусом, однако по желанию сторон их можно заверить нотариально.

Те недочеты, которые не были перечислены в акте приемки, дольщику необходимо будет устранять за свой счет. Доказать вину застройщика будет весьма проблематично.

Если же компания не устранила имеющиеся недостатки в установленные в листе осмотра сроки, на нее может быть возложена следующая ответственность:

• выплата компенсации расходов собственнику жилья для устранения недочетов в полном объеме;
• уменьшение конечной стоимости недвижимого имущества с учетом суммы, которая понадобится для приведения жилого помещения в порядок.

Акт приема-передачи вместе со смотровым листом подлежит юридически грамотному оформлению и подписанию с обязательной печатью застройщика, иначе в процедуре регистрации права собственности в Росреестре может быть отказано.

Предварительный акт приема передачи квартиры в новостройке

Зачастую еще до подписания основного акта застройщик может предложить подписать предварительный акт приема-передачи. Такая процедура инициируется еще до принятия дома государственной комиссией, когда уже имеется ряд разногласий между компанией и дольщиком.

Ключи от жилого помещения будут выданы только тогда, когда дом будет полностью сдан в эксплуатацию и принят госкомиссией, тогда же и будет подписан основной акт приема-передачи.

Решившись на подобный шаг, необходимо обратить внимание на два важных нюанса:

• перечисленные вами в предварительном акте недочеты пересмотру и исправлению не подлежат, если имеется фраза о том, что указанные несоответствия являются исчерпывающими;
• необходимо провести независимую проверку, действительно ли государственная комиссия еще не осуществляла приемку дома, в противном случае предварительный осмотр будет считаться основным и не подлежащим пересмотру.

Как восстановить акт приема-передачи квартиры?

Если по каким-то причинам вами был утерян акт приема-передачи квартиры, а его наличие необходимо, к примеру, для получения налогового вычета, восстановить документ все-таки можно. Во-первых, стоит обратиться непосредственно к застройщику и запросить дубликат. Во-вторых, если право собственности на недвижимое имущество уже было зарегистрировано в Росреестре, можно запросить копию бумаги там.

Однако в целом после вступления в право собственности наличие данного документа не является обязательным. Так, например, при перепродаже квартиры другим собственникам достаточно наличия договора купли-продажи, акт приемки будет не нужен.

Источник

Все, что нужно знать об одностороннем акте по ДДУ

Односторонний акт передачи квартиры по ДДУ: что это такое?

Односторонний акт — это документ, подтверждающий передачу объекта долевого строительства дольщику, составленный застройщиком без участия дольщика (в одностороннем порядке). Законодатель предоставил застройщику право направлять в некоторых случаях односторонний акт дольщику с целью защиты добросовестных застройщиков от недобросовестных дольщиков, необоснованно уклоняющихся от приемки квартиры с целью увеличения неустойки за просрочку передачи квартиры.

Однако, предоставив застройщику такую возможность, законодатель открыл лазейку также для недобросовестных застройщиков. Некоторые застройщики активно пользуются нововведением, направляя односторонние акты добросовестным дольщикам. О том, как не попасть на такие уловки застройщика и что делать, если вы получили односторонний акт, как его оспорить, речь пойдет далее в статье.

Как избежать одностороннего акта от застройщика?

Соблюдая некоторые несложные правила приемки квартиры или нежилого помещения в новостройке, можно избежать одностороннего акта от застройщика, а если застройщик его все-таки составит и направит — вы сможете оспорить правомерность такого акта.

• Первое, что нужно знать: застройщик не вправе передавать вам объект долевого строительства до ввода дома в эксплуатацию. Любые передаточные акты, составленные до получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, незаконны.

На этом уведомлении мы остановимся подробнее, потому что это очень важный этап в приемке квартиры.

• Застройщик направляет уведомление (сообщение о завершении строительства) по адресу дольщиков, указанных в ДДУ. При изменении адреса дольщик обязан уведомить застройщика. Если вы не уведомили застройщика, то даже если вы не находитесь по указанному адресу и не получаете писем, вы будете считаться уведомленным. Поэтому обратите внимание на этот момент: по адресу, указанному в ДДУ, приходит юридически важная корреспонденция от застройщика, вам важно обеспечить его актуальность и регулярно проверять почтовый ящик. Так как строительство новостройки, как правило, занимает не один год, не забывайте при переезде уведомлять застройщика надлежащим образом (ценным письмом с описью вложения), сохраняйте почтовые квитанции и описи, подтверждающие отправку писем застройщику.

• Застройщик согласно закону должен направить указанное сообщение заказным письмом или вручено под расписку. При этом закон не допускает изменение способа уведомления в ДДУ. То есть смс от застройщика, звонки не являются надлежащим уведомлением. Закон не запрещает вам приступить к приемке, не дожидаясь официального уведомления, но с точки зрения сроков приемки будет иметь значение именно заказное письмо. Поэтому если вы получили только смс от застройщика, то установленный срок для начала приемки еще не исчисляется. Но такой звонок или смс — это напоминание о том, что нужно проверить почтовый ящик.

По закону застройщик должен передать объект долевого строительства в срок, предусмотренный в договоре (обратите внимание, что в договоре может быть предусмотрено 2 срока: срок завершения строительства и срок передачи, в этом случае речь идет о сроке передачи). При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором. То есть если в ДДУ не указано, что застройщик вправе передать вам объект досрочно, то он не вправе требовать от вас приемки до наступления срока. Но на практике застройщики, как правило, право досрочной передачи в договор включают, но в 80 % случаев передают объект с просрочкой.

В какой срок застройщик должен направить сообщение о завершении строительства?

Срок направления зависит от того, как образом в договоре предусмотрен срок передачи.

Если в договоре есть только срок окончания передачи, то застройщик направляет письмо не позднее, чем за месяц до даты окончания срока передачи, установленной в договоре.

Если в договоре есть не только срок окончания передачи, но и срок начала приемки, то застройщик направляет письмо не позднее, чем за 14 дней до даты начала передачи, установленной в договоре.

В какой срок дольщик обязан приступить к приемке?

По общему правилу дольщик обязан приступить к приемке в течение 7 рабочих дней с даты получения сообщения от застройщика. Однако иной срок, в том числе сокращенный, может быть предусмотрен ДДУ, поэтому ознакомьтесь с вашим договором (не содержит ли договор иного срока).

Если в течение установленного срока у вас не получается приступить к приемке, в том числе по причине, зависящей от застройщика (нет свободных дат для приемки в этот период или застройщик массово уведомил всех дольщиков для экономии времени, а объект еще не готов либо передача осуществляется очередями), отправьте застройщику сообщение о готовности приступить к приемке с просьбой назначить дату приемки. Отправка такого сообщения не составит большого труда, вместе с тем избавит от множества негативных последствий, если застройщик будет недобросовестно заявлять об уклонении дольщика от приемки. Как и все официальные письма, отправляйте данное уведомление ценным письмом с описью вложения.

Также при наступлении срока передачи квартиры, если вы не получили никаких писем от застройщика, будет не лишним отправить застройщику письмо с просьбой уточнить сроки завершения строительства и передачи объекта. С точки зрения суда, проявление активности со стороны дольщика в письмах — это свидетельство его добросовестности и желания быстрее принять объект. Данный письма станут важный доказательством того, что дольщик не только не уклонялся от приемки, но наоборот, был крайне заинтересован в скорейшем получении ключей.

По нашему опыту, фактически в каждой новостройке есть недочеты, отступления от строительных норм или договора. Вопрос цены подобных недочетов: где-то меньше, где-то больше. Как правило, большое количество строительные эксперты находят в квартирах с отделкой.

При осмотре квартиры необходимо соотнести тот перечень работ, который указан в договоре, с работами, фактически проведенными в квартире, стоит осмотреть: полы, стены, потолки, стеклопакеты, электропроводку, трубы отопления, водопровод, счетчики, вентиляционные системы, автоматы и УЗО, другие предохранительные устройства. Целесообразно воспользоваться помощью независимого специалиста, который поможет выявить также нарушения строительных норм.

Как правило, на практике передача квартиры происходит следующим образом:

дольщик после получения уведомления от застройщика записывается на приемку квартиры (по телефону или в личном кабинете).

в назначенный день и время дольщик приезжает на объект и осматривает его. При отсутствии недостатков подписывается передаточный акт. В случае же обнаружения недостатков они фиксируются в акте осмотра (дефектовочном акте).

после устранения застройщиком недостатков подписывается передаточный акт.

Вместе с тем, на практике дольщики сталкиваются с проблемой, когда застройщик уклоняется подписывать акт осмотра, в котором фиксируются недочеты качества передаваемого помещения, в этом документе не указываются сроки устранения недостатков, поскольку в противном случае застройщик признает их наличие и берет на себя обязательство по их исправлению.

В этом случае дольщику следует составить претензию в адрес застройщика, в которой указать выявленные недостатки, направить его почтой с описью. Кроме того, если акт осмотра от имени застройщика подписывает лицо, в полномочиях которого вы не можете удостовериться (не предоставляет копию доверенности от застройщика), то советуем также подстраховаться и отправить претензию Почтой России по юридическому адресу застройщика. При таких условиях дольщик будет иметь доказательства уведомления застройщика о выявленных недостатках.

При отсутствии существенных недостатков, препятствующих приемке квартиры и проживанию в квартире, квартиру стоит принять, а разбираться с недостатками качества в течение гарантийного срока. На это обращают внимание суды: чтобы не принять квартиру — основания должны быть вескими, то есть в квартире невозможно жить. Для иных недостатков существует гарантия качества (5 лет — общий срок, 3 года — для технологического и инженерного оборудования), в течение этого срока дольщик может предъявить претензии по качеству квартиры к застройщику. Если выявленный недостаток является существенным, то дольщик вправе расторгнуть договор участия в долевом строительстве даже после приемки квартиры.

Также нередко дольщики приобретают объект с отделкой, при этом отделочные работы предусмотрены отдельным договором подряда. В этом случае при передаче вам объекта по ДДУ вы не вправе требовать от застройщика передачи объекта с отделкой, это отдельные работы, не предусмотренные ДДУ.

В каких случаях застройщик вправе направить односторонний акт?

При уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства или при необоснованном отказе дольщика от принятия объекта долевого строительства застройщик по истечении 2 месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт.

• Застройщик вправе составить односторонний отказ только при уклонении дольщика (то есть неявки на приемку в установленный срок) или необоснованном отказе от приемке. Отказ дольщика от приемки считается обоснованным при условии составлении акта осмотра с перечнем выявленных недостатков. При отсутствии такого акта, подписанного застройщиком, дольщику нужно доказать суду наличие недостатков, отказ застройщика подписать акт осмотра и факт предъявления требования об их устранении застройщику. Как мы видим из всего перечисленного, при отсутствии каких-либо письменных доказательств со стороны дольщика застройщику нетрудно доказать факт уклонения от приемки, если застройщик выполнил все формальности (отправил письмо, подождал установленное время, составил и направил односторонний акт).
• Застройщик вправе составить только, если он надлежащим образом исполнил свои обязанности по уведомлению застройщика о завершении строительства и готовности объекта к приемке.
• Застройщик вправе составить односторонний акт не ранее чем через 2 месяца с даты наступления срока передачи (на практике срок исчисляется с даты получения дольщиком сообщения).

Нередко застройщики составляют акт «задним числом». В этом случае сохраните конверт для оспаривания даты составления акта.

Какие последствия получения одностороннего акта?

Односторонний акт является документом, подтверждающим исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства. С даты составления одностороннего акта к дольщику переходят риски случайной гибели и порчи помещения. Кроме того, со дня, следующего за датой составления одностороннего акта, прекращается начисление неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства (некоторые судьи начисляют неустойки до даты получения дольщиком сообщения о завершении строительства, если в суде будет установлено уклонение дольщика от приемки или необоснованный отказ, хотя такое исчисление противоречит закону).

Получив односторонний акт, дольщик вправе требовать передачи ему ключей. Также на основании одностороннего акта дольщик вправе зарегистрировать право собственности, однако в некоторых случаях возникают сложности при регистрации права собственности на основании одностороннего акта. Если вы считаете односторонний акт незаконным, то настоятельно не рекомендуем регистрировать на его основании право собственности, иначе таким образом, вы признаете его правомерности (дата передачи будет дополнительно установлена выпиской из ЕГРН).

Можно ли оспорить односторонний акт по ДДУ в суде?

Составление и направление застройщиком акта в одностороннем порядке как любое действие может быть признано неправомерным. Для этого дольщик должен доказать свою добросовестность и веские причины неприемки объекта. Существенную роль при оспаривании одностороннего акта влияют письма, направленные застройщику при исполнении договора, о которых мы говорили ранее. Также привлекая специалиста (эксперта) для приемки, вы получаете дополнительное доказательства наличия строительных недостатков в квартире, которые явились причиной отказа от приемки (если в заключении специалиста будет вывод о существенности выявленных недостатков, то такое заключение будет иметь важное значение при оценке обоснованности отказа дольщика от приемки).

Не стоит оспаривать односторонний акт отдельный иском. Заявите требование о признании акта неправомерным в иске о взыскании неустойки с застройщика или о взыскании компенсации за выявленные строительные недостатки.

Надеемся наши советы помогут вам избежать одностороннего акта от застройщика или оспорить его в суде. Для того чтобы подготовить заранее на случай судебного спора с застройщиком, мы рекомендуем позвонить нам заранее, при получении первого письма от застройщика или при наступлении просрочки. Мы проконсультируем вас бесплатно и подробно, расскажем, как действовать в вашем случае.

Застройщик неправомерно составил односторонний акт? Оставьте заявку на бесплатную консультацию юриста. Мы изучим имеющиеся у вас документы и оценим шансы оспаривания одностороннего акта и разрешения спора с застройщиком в вашу пользу. Работаем за % от поступившей на счет суммы, без предоплаты. Позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку на сайте, мы с вами свяжемся в ближайшее время и ответим на все ваши вопросы! Консультация юриста бесплатная!

Оставить заявку

Односторонний акт передачи квартиры по ДДУ: что это такое?

Односторонний акт — это документ, подтверждающий передачу объекта долевого строительства дольщику, составленный застройщиком без участия дольщика (в одностороннем порядке). Законодатель предоставил застройщику право направлять в некоторых случаях односторонний акт дольщику с целью защиты добросовестных застройщиков от недобросовестных дольщиков, необоснованно уклоняющихся от приемки квартиры с целью увеличения неустойки за просрочку передачи квартиры.

Однако, предоставив застройщику такую возможность, законодатель открыл лазейку также для недобросовестных застройщиков. Некоторые застройщики активно пользуются нововведением, направляя односторонние акты добросовестным дольщикам. О том, как не попасть на такие уловки застройщика и что делать, если вы получили односторонний акт, как его оспорить, речь пойдет далее в статье.

Как избежать одностороннего акта от застройщика?

Соблюдая некоторые несложные правила приемки квартиры или нежилого помещения в новостройке, можно избежать одностороннего акта от застройщика, а если застройщик его все-таки составит и направит — вы сможете оспорить правомерность такого акта.

• Первое, что нужно знать: застройщик не вправе передавать вам объект долевого строительства до ввода дома в эксплуатацию. Любые передаточные акты, составленные до получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, незаконны.

На этом уведомлении мы остановимся подробнее, потому что это очень важный этап в приемке квартиры.

• Застройщик направляет уведомление (сообщение о завершении строительства) по адресу дольщиков, указанных в ДДУ. При изменении адреса дольщик обязан уведомить застройщика. Если вы не уведомили застройщика, то даже если вы не находитесь по указанному адресу и не получаете писем, вы будете считаться уведомленным. Поэтому обратите внимание на этот момент: по адресу, указанному в ДДУ, приходит юридически важная корреспонденция от застройщика, вам важно обеспечить его актуальность и регулярно проверять почтовый ящик. Так как строительство новостройки, как правило, занимает не один год, не забывайте при переезде уведомлять застройщика надлежащим образом (ценным письмом с описью вложения), сохраняйте почтовые квитанции и описи, подтверждающие отправку писем застройщику.

• Застройщик согласно закону должен направить указанное сообщение заказным письмом или вручено под расписку. При этом закон не допускает изменение способа уведомления в ДДУ. То есть смс от застройщика, звонки не являются надлежащим уведомлением. Закон не запрещает вам приступить к приемке, не дожидаясь официального уведомления, но с точки зрения сроков приемки будет иметь значение именно заказное письмо. Поэтому если вы получили только смс от застройщика, то установленный срок для начала приемки еще не исчисляется. Но такой звонок или смс — это напоминание о том, что нужно проверить почтовый ящик.

По закону застройщик должен передать объект долевого строительства в срок, предусмотренный в договоре (обратите внимание, что в договоре может быть предусмотрено 2 срока: срок завершения строительства и срок передачи, в этом случае речь идет о сроке передачи). При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором. То есть если в ДДУ не указано, что застройщик вправе передать вам объект досрочно, то он не вправе требовать от вас приемки до наступления срока. Но на практике застройщики, как правило, право досрочной передачи в договор включают, но в 80 % случаев передают объект с просрочкой.

В какой срок застройщик должен направить сообщение о завершении строительства?

Срок направления зависит от того, как образом в договоре предусмотрен срок передачи.

Если в договоре есть только срок окончания передачи, то застройщик направляет письмо не позднее, чем за месяц до даты окончания срока передачи, установленной в договоре.

Если в договоре есть не только срок окончания передачи, но и срок начала приемки, то застройщик направляет письмо не позднее, чем за 14 дней до даты начала передачи, установленной в договоре.

В какой срок дольщик обязан приступить к приемке?

По общему правилу дольщик обязан приступить к приемке в течение 7 рабочих дней с даты получения сообщения от застройщика. Однако иной срок, в том числе сокращенный, может быть предусмотрен ДДУ, поэтому ознакомьтесь с вашим договором (не содержит ли договор иного срока).

Если в течение установленного срока у вас не получается приступить к приемке, в том числе по причине, зависящей от застройщика (нет свободных дат для приемки в этот период или застройщик массово уведомил всех дольщиков для экономии времени, а объект еще не готов либо передача осуществляется очередями), отправьте застройщику сообщение о готовности приступить к приемке с просьбой назначить дату приемки. Отправка такого сообщения не составит большого труда, вместе с тем избавит от множества негативных последствий, если застройщик будет недобросовестно заявлять об уклонении дольщика от приемки. Как и все официальные письма, отправляйте данное уведомление ценным письмом с описью вложения.

Также при наступлении срока передачи квартиры, если вы не получили никаких писем от застройщика, будет не лишним отправить застройщику письмо с просьбой уточнить сроки завершения строительства и передачи объекта. С точки зрения суда, проявление активности со стороны дольщика в письмах — это свидетельство его добросовестности и желания быстрее принять объект. Данный письма станут важный доказательством того, что дольщик не только не уклонялся от приемки, но наоборот, был крайне заинтересован в скорейшем получении ключей.

По нашему опыту, фактически в каждой новостройке есть недочеты, отступления от строительных норм или договора. Вопрос цены подобных недочетов: где-то меньше, где-то больше. Как правило, большое количество строительные эксперты находят в квартирах с отделкой.

При осмотре квартиры необходимо соотнести тот перечень работ, который указан в договоре, с работами, фактически проведенными в квартире, стоит осмотреть: полы, стены, потолки, стеклопакеты, электропроводку, трубы отопления, водопровод, счетчики, вентиляционные системы, автоматы и УЗО, другие предохранительные устройства. Целесообразно воспользоваться помощью независимого специалиста, который поможет выявить также нарушения строительных норм.

Как правило, на практике передача квартиры происходит следующим образом:

дольщик после получения уведомления от застройщика записывается на приемку квартиры (по телефону или в личном кабинете).

в назначенный день и время дольщик приезжает на объект и осматривает его. При отсутствии недостатков подписывается передаточный акт. В случае же обнаружения недостатков они фиксируются в акте осмотра (дефектовочном акте).

после устранения застройщиком недостатков подписывается передаточный акт.

Вместе с тем, на практике дольщики сталкиваются с проблемой, когда застройщик уклоняется подписывать акт осмотра, в котором фиксируются недочеты качества передаваемого помещения, в этом документе не указываются сроки устранения недостатков, поскольку в противном случае застройщик признает их наличие и берет на себя обязательство по их исправлению.

В этом случае дольщику следует составить претензию в адрес застройщика, в которой указать выявленные недостатки, направить его почтой с описью. Кроме того, если акт осмотра от имени застройщика подписывает лицо, в полномочиях которого вы не можете удостовериться (не предоставляет копию доверенности от застройщика), то советуем также подстраховаться и отправить претензию Почтой России по юридическому адресу застройщика. При таких условиях дольщик будет иметь доказательства уведомления застройщика о выявленных недостатках.

При отсутствии существенных недостатков, препятствующих приемке квартиры и проживанию в квартире, квартиру стоит принять, а разбираться с недостатками качества в течение гарантийного срока. На это обращают внимание суды: чтобы не принять квартиру — основания должны быть вескими, то есть в квартире невозможно жить. Для иных недостатков существует гарантия качества (5 лет — общий срок, 3 года — для технологического и инженерного оборудования), в течение этого срока дольщик может предъявить претензии по качеству квартиры к застройщику. Если выявленный недостаток является существенным, то дольщик вправе расторгнуть договор участия в долевом строительстве даже после приемки квартиры.

Также нередко дольщики приобретают объект с отделкой, при этом отделочные работы предусмотрены отдельным договором подряда. В этом случае при передаче вам объекта по ДДУ вы не вправе требовать от застройщика передачи объекта с отделкой, это отдельные работы, не предусмотренные ДДУ.

В каких случаях застройщик вправе направить односторонний акт?

При уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства или при необоснованном отказе дольщика от принятия объекта долевого строительства застройщик по истечении 2 месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт.

• Застройщик вправе составить односторонний отказ только при уклонении дольщика (то есть неявки на приемку в установленный срок) или необоснованном отказе от приемке. Отказ дольщика от приемки считается обоснованным при условии составлении акта осмотра с перечнем выявленных недостатков. При отсутствии такого акта, подписанного застройщиком, дольщику нужно доказать суду наличие недостатков, отказ застройщика подписать акт осмотра и факт предъявления требования об их устранении застройщику. Как мы видим из всего перечисленного, при отсутствии каких-либо письменных доказательств со стороны дольщика застройщику нетрудно доказать факт уклонения от приемки, если застройщик выполнил все формальности (отправил письмо, подождал установленное время, составил и направил односторонний акт).
• Застройщик вправе составить только, если он надлежащим образом исполнил свои обязанности по уведомлению застройщика о завершении строительства и готовности объекта к приемке.
• Застройщик вправе составить односторонний акт не ранее чем через 2 месяца с даты наступления срока передачи (на практике срок исчисляется с даты получения дольщиком сообщения).

Нередко застройщики составляют акт «задним числом». В этом случае сохраните конверт для оспаривания даты составления акта.

Какие последствия получения одностороннего акта?

Односторонний акт является документом, подтверждающим исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства. С даты составления одностороннего акта к дольщику переходят риски случайной гибели и порчи помещения. Кроме того, со дня, следующего за датой составления одностороннего акта, прекращается начисление неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства (некоторые судьи начисляют неустойки до даты получения дольщиком сообщения о завершении строительства, если в суде будет установлено уклонение дольщика от приемки или необоснованный отказ, хотя такое исчисление противоречит закону).

Получив односторонний акт, дольщик вправе требовать передачи ему ключей. Также на основании одностороннего акта дольщик вправе зарегистрировать право собственности, однако в некоторых случаях возникают сложности при регистрации права собственности на основании одностороннего акта. Если вы считаете односторонний акт незаконным, то настоятельно не рекомендуем регистрировать на его основании право собственности, иначе таким образом, вы признаете его правомерности (дата передачи будет дополнительно установлена выпиской из ЕГРН).

Можно ли оспорить односторонний акт по ДДУ в суде?

Составление и направление застройщиком акта в одностороннем порядке как любое действие может быть признано неправомерным. Для этого дольщик должен доказать свою добросовестность и веские причины неприемки объекта. Существенную роль при оспаривании одностороннего акта влияют письма, направленные застройщику при исполнении договора, о которых мы говорили ранее. Также привлекая специалиста (эксперта) для приемки, вы получаете дополнительное доказательства наличия строительных недостатков в квартире, которые явились причиной отказа от приемки (если в заключении специалиста будет вывод о существенности выявленных недостатков, то такое заключение будет иметь важное значение при оценке обоснованности отказа дольщика от приемки).

Не стоит оспаривать односторонний акт отдельный иском. Заявите требование о признании акта неправомерным в иске о взыскании неустойки с застройщика или о взыскании компенсации за выявленные строительные недостатки.

Надеемся наши советы помогут вам избежать одностороннего акта от застройщика или оспорить его в суде. Для того чтобы подготовить заранее на случай судебного спора с застройщиком, мы рекомендуем позвонить нам заранее, при получении первого письма от застройщика или при наступлении просрочки. Мы проконсультируем вас бесплатно и подробно, расскажем, как действовать в вашем случае.

Застройщик неправомерно составил односторонний акт? Оставьте заявку на бесплатную консультацию юриста. Мы изучим имеющиеся у вас документы и оценим шансы оспаривания одностороннего акта и разрешения спора с застройщиком в вашу пользу. Работаем за % от поступившей на счет суммы, без предоплаты. Позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку на сайте, мы с вами свяжемся в ближайшее время и ответим на все ваши вопросы! Консультация юриста бесплатная!

119180, пер. 1-й Голутвинский, д. 3-5, стр. 1, 1 этаж

Политика конфиденциальности

1.1. Настоящая Политика конфиденциальности в отношении обработки персональных данных пользователей сайта https://www.dvitex.ru/ (далее – Политика конфиденциальности) разработана и применяется в ООО Юридическая фирма «Двитекс», ОГРН 1107746800490, г. Москва, пер. Голутвинский 1-й, дом 3-5, оф 4-1 (далее – Оператор) в соответствии с пп. 2 ч. 1 ст. 18.1 Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных» (далее по тексту – Закон о персональных данных).

1.2. Настоящая Политика конфиденциальности определяет политику Оператора в отношении обработки персональных данных, принятых на обработку, порядок и условия осуществления обработки персональных данных физических лиц, передавших свои персональные данные для обработки Оператору (далее – субъекты персональных данных) с использованием и без использования средств автоматизации, устанавливает процедуры, направленные на предотвращение нарушений законодательства Российской Федерации, устранение последствий таких нарушений, связанных с обработкой персональных данных.

1.3. Политика конфиденциальности разработана с целью обеспечения защиты прав и свобод субъектов персональных данных при обработке их персональных данных, а также с целью установления ответственности должностных лиц Оператора, имеющих доступ к персональным данным субъектов персональных данных, за невыполнение требований и норм, регулирующих обработку персональных данных.

1.4. Персональные данные Субъекта персональных данных – это любая информация, относящаяся к прямо или косвенно определенному или определяемому физическому лицу.

1.5. Оператор осуществляет обработку следующих персональных данных Пользователей:

• Фамилия, Имя, Отчество;
• Адрес электронной почты;
• Номер телефона;
• иные данные, необходимые Оператору при оказании услуг Пользователям, для обеспечения функционирования Сайта.

1.6. Оператор осуществляет обработку персональных данных Субъектов персональных данных в следующих целях:

• обеспечение возможности обратной связи от Специалистов Оператора по запросам Пользователей;
• обеспечение возможности онлайн оплаты заказанных на Сайте услуг;
• обеспечения исполнения обязательств Оператора перед Пользователями;
• в целях исследования рынка;
• информирования Субъекта персональных данных об акциях, конкурсах, специальных предложениях, о новых услугах, скидок, рекламных материалов и других сервисов, а также получения коммерческой или рекламной информации и бесплатной продукции, участия в выставках или мероприятиях, выполнения маркетинговых исследований и уведомления обо всех специальных инициативах для клиентов;
• статистических целях;
• в иных целях, если соответствующие действия Оператора не противоречат действующему законодательству, деятельности Оператора, и на проведение указанной обработки получено согласие Субъекта персональных данных.

1.7. Оператор осуществляет обработку персональных данных субъектов персональных данных посредством совершения любого действия (операции) или совокупности действий (операций), совершаемых с использованием средств автоматизации или без использования таких средств, включая следующие:

• сбор;
• запись;
• систематизацию;
• накопление;
• хранение;
• уточнение (обновление, изменение);
• извлечение;
• использование;
• передачу (распространение, предоставление, доступ);
• обезличивание;
• блокирование;
• удаление;
• уничтожение.

2. ПРИНЦИПЫ ОБРАБОТКИ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ

2.1. При обработке персональных данных Оператор руководствуется следующими принципами:

• законности и справедливости;
• конфиденциальности;
• своевременности и достоверности получения согласия субъекта персональных данных на обработку персональных данных;
• обработки только персональных данных, которые отвечают целям их обработки;
• соответствия содержания и объема обрабатываемых персональных данных заявленным целям обработки. Обрабатываемые персональные данные не должны быть избыточными по отношению к заявленным целям их обработки;
• недопустимости объединения баз данных, содержащих персональные данные, обработка которых осуществляется в целях, несовместимых между собой;
• хранения персональных данных в форме, позволяющей определить субъекта персональных данных, не дольше, чем этого требуют цели обработки персональных данных;
• уничтожения либо обезличивания персональных данных по достижению целей, их обработки или в случае утраты необходимости в достижении этих целей.

2.2. Обработка персональных данных Оператором осуществляется с соблюдением принципов и правил, предусмотренных:

• Федеральным законом от 27.07.2006 года №152-ФЗ «О персональных данных»;
• Настоящей Политикой конфиденциальности;
• Всеобщей Декларацией прав человека 1948 года;
• Международного пакта о гражданских и политических правах 1966 года;
• Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод 1950 года;
• Положениями Конвенции Содружества Независимых Государств о правах и основных свободах человека (Минск, 1995 год), ратифицированной РФ 11.08.1998 года;
• Положениями Окинавской Хартии глобального информационного общества, принятой 22.07.2000 года;
• Постановлением Правительства РФ от 01.11.2012 года № 1119 «Об утверждении требований к защите персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных»;
• Приказом ФСТЭК России от 18.02.2013 года № 21 «Об утверждении Состава и содержания организационных и технических мер по обеспечению безопасности персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных»;
• Иными нормативными и ненормативными правовыми актами, регулирующими вопросы обработки персональных данных.

3. ПОЛУЧЕНИЕ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ.

3.1. Персональные данные субъектов персональных данных получаются Оператором:

• путем предоставления субъектом персональных данных при регистрации на Сайте, при подаче заявок, заявлений, анкет, бланков, заполнении регистрационных форм на сайте Оператора или направления по электронной почте, сообщения по телефону службы поддержки Оператора;
• иными способами, не противоречащими законодательству РФ и требованиям международного законодательства о защите персональных данных.

3.2. Оператор получает и начинает обработку персональных данных Субъекта с момента получения его согласия.

3.3. Согласие на обработку персональных данных дается субъектом персональных данных с момента начала использования сайта, в том числе, путем проставления отметок в графах «Я согласен на обработку персональных данных, с условиями и содержанием политики конфиденциальности», посредством совершения субъектом персональных данных конклюдентных действий.

3.4. Субъект персональных данных может в любой момент отозвать свое согласие на обработку персональных данных. Для отзыва согласия на обработку персональных данных, необходимо подать соответствующее заявление Оператору по доступным средствам связи. При этом Оператор должен прекратить их обработку или обеспечить прекращение такой обработки и в случае, если сохранение персональных данных более не требуется для целей их обработки, уничтожить персональные данные или обеспечить их уничтожение в срок, не превышающий 30 (Тридцати) дней с даты поступления указанного отзыва.

3.5. В случае отзыва Субъектом персональных данных согласия на обработку персональных данных, Оператор вправе продолжить обработку персональных данных без согласия Субъекта персональных данных только при наличии оснований, указанных в Законе о персональных данных.

3.6. Субъект персональных данных вправе выбрать, какие именно персональные данные будут им предоставлены. Однако, в случае неполного предоставления необходимых данных Оператор не гарантирует возможность субъекта использовать все сервисы и продукты Сайта, пользоваться всеми услугами Сайта.

3.7. Субъект персональных данных в любой момент может просматривать, обновлять или удалять любые персональные данные, которые включены в его профиль. Для этого он может отредактировать свой профиль в режиме онлайн в личном кабинете или отправить электронное письмо по адресу info@dvitex.ru.

4. ПОРЯДОК ОБРАБОТКИ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ

4.1. Оператор принимает технические и организационно-правовые меры в целях обеспечения защиты персональных данных от неправомерного или случайного доступа к ним, уничтожения, изменения, блокирования, копирования, распространения, а также от иных неправомерных действий.

4.2. При обработке персональных данных Оператор применяет правовые, организационные и технические меры по обеспечению безопасности персональных данных в соответствии со ст. 19 Федерального закона «О персональных данных», Постановлением Правительства РФ от 01.11.2012 №1119 «Об утверждении требований к защите персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных», Методикой определения актуальных угроз безопасности персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных, утвержденной ФСТЭК РФ 14.02.2008 г., Методическими рекомендациями по обеспечению с помощью криптосредств безопасности персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных с использованием средств автоматизации, утвержденных ФСБ РФ 21.02.2008 г. № 149/54-144.

4.3. Для авторизации доступа к Сайту используется Логин и Пароль. Ответственность за сохранность данной информации несет субъект персональных данных. Субъект персональных данных не вправе передавать собственный Логин и Пароль третьим лицам, а также обязан предпринимать меры по обеспечению их конфиденциальности.

4.4. При передаче персональных данных Оператор соблюдает следующие требования:

• не сообщает персональные данные субъекта персональных данных третьей стороне без выраженного согласия, за исключением случаев, когда это необходимо в целях обработки персональных данных, предупреждения угрозы жизни и здоровью субъекта персональных данных, а также в случаях, установленных законодательством;
• не сообщает персональные данные в коммерческих целях без выраженного согласия субъекта персональных данных;
• информирует лиц, получающих персональные данные, о том, что эти данные могут быть использованы лишь в целях, для которых они сообщены, и требует от этих лиц принятия надлежащих мер по защите персональных данных. Лица, получающие персональные данные Пользователя, обязаны соблюдать режим конфиденциальности;
• разрешает доступ к персональным данным только уполномоченным лицам, при этом указанные лица должны иметь право получать только те персональные данные, которые необходимы для выполнения конкретных функций.

4.5. Оператор вправе раскрыть любую собранную о Пользователе данного Сайта информацию, если раскрытие необходимо в связи с расследованием или жалобой в отношении неправомерного использования Сайта, либо для установления (идентификации) Пользователя, который может нарушать или вмешиваться в права Администрации сайта или в права других Пользователей Сайта, а также для выполнения положений действующего законодательства или судебных решений, обеспечения выполнения условий настоящего Соглашения, защиты прав или безопасности иных Пользователей и любых третьих лиц.

4.6. Третьи лица самостоятельно определяют перечень иных лиц (своих сотрудников), имеющих непосредственный доступ к таким персональным данным и (или) осуществляющих их обработку. Перечень указанных лиц, а также порядок доступа и(или) обработки ими персональных данных утверждается внутренними документами Третьего лица.

4.7. Оператор не продаёт и не предоставляет персональные данные третьим лицам для маркетинговых целей, не предусмотренных данной Политикой конфиденциальности, без прямого согласия субъектов персональных данных. Оператор может объединять обезличенные данные с иной информацией, полученной от третьих лиц, и использовать их для совершенствования и персонификации услуг, информационного наполнения и рекламы.

4.8. Обработка персональных данных производится на территории Российской Федерации, трансграничная передача персональных данных не осуществляется. Оператор оставляет за собой право выбирать любые каналы передачи информации о персональных данных, а также содержания передаваемой информации.

4.9. Личная информация, собранная онлайн, хранится у Оператора и/или поставщиков услуг в базах данных, защищенных посредством физических и электронных средств контроля, технологий системы ограничения доступа и других приемлемых мер обеспечения безопасности.

4.10. Субъект персональных данных осознаёт, подтверждает и соглашается с тем, что техническая обработка и передача информации на Сайте Оператора может включать в себя передачу данных по различным сетям, в том числе по незашифрованным каналам связи сети Интернет, которая никогда не является полностью конфиденциальной и безопасной.

4.11. Субъект персональных данных также понимает, что любое сообщения и/или информация, отправленные посредством Сервера Оператора, могут быть несанкционированно прочитаны и/или перехвачены третьими лицами.

5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

5.1. В случае возникновения любых споров или разногласий, связанных с исполнением настоящих Правил, Субъект персональных данных и Оператор приложат все усилия для их разрешения путем проведения переговоров между ними. В случае, если споры не будут разрешены путем переговоров, споры подлежат разрешению в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.

5.2. Настоящие Политика конфиденциальности вступают в силу для Субъекта персональных данных с момента начала использования Сайта Оператора и действует в течение неопределенного срока.

5.3. Настоящие Политика конфиденциальности могут быть изменены и/или дополнены Оператором в любое время в течение срока действия Правил по своему усмотрению без необходимости получения на то согласия Субъекта персональных данных. Все изменения и/или дополнения размещаются Оператором в соответствующем разделе Сайта и вступают в силу в день такого размещения. Субъект персональных данных обязуется своевременно и самостоятельно знакомиться со всеми изменениями и/или дополнениями. При несогласии Субъекта персональных данных с внесенными изменениями он обязан отказаться от доступа к Сайту, прекратить использование материалов и сервисов Сайта.

Источник