Аренда помещения в объекте незавершенного строительства

Особенности передачи в аренду объектов незавершенного строительства

Сделки с недостроенными зданиями имеют особую специфику. Чтобы сдать незавершенный объект в аренду, собственникам приходится оформлять технический паспорт, а также регистрировать свои права в Росреестре. Ставить на учет требуется и земельные участки, на которых ведется строительство. О правилах заключения соглашений рассказали специалисты.

Юридическое обоснование сделки

Правомерность передачи недвижимости в аренду до окончания строительных работ постоянно становится предметом дискуссий. Официального определения «недостроя» в нормативных актах не приводится, хотя термин используется широко. Представители Росреестра подразумевают под таковым капитальные сооружения, создание которых не завершено. В разъяснениях особо подчеркивается неразрывность связи объектов с землей и отнесение их к категории недвижимости.

Большинство юристов считают операции «недостроем» законными. Позиция строится на комплексном анализе положений главы 34 ГК РФ. У участников есть возможность соблюсти все обязательные условия сделки:

  1. Предмет. Заключать договор ст. 607 Кодекса разрешает с вещами, сохраняющими свои эксплуатационные свойства в процессе использования. Незавершенные строительством сооружения отвечают этому требованию. Кроме того, норма оставляет список объектов аренды открытым. Исключения должны вводиться отдельными нормативными актами. К концу 2019 года в отношении «недостроя» никаких запретов не установлено.
  2. Возможность идентификации. Предмет сделки должен быть подробно описан в соглашении. Поскольку незавершенное строительство признается недвижимостью, достаточно указать название, адрес, кадастровый или инвентарный номер (ст. 130 ГК РФ). Указанные характеристики присваиваются объекту при постановке на государственный учет (ст. 8 закона 218-ФЗ).
  3. Подтверждение права собственности. Сдать объект в аренду может только законный владелец. Согласно ст. 551 ГК РФ права на постройку возникают после регистрации. Собственнику потребуется оформить необходимые документы и зарегистрировать незавершенное строительство в Росреестре. Иного способа легализовать сделку, нет.

Законность сделок подтверждает и судебная практика. Так, в информационном письме № 59 ВАС РФ отмечает возможность заключение договоров с недостроенными зданиями. Условием становится государственная регистрация прав на них. Аналогичное мнение высказано Волго-Вятским окружным ФАС в постановлении А29-6591/2006-2э.

Предметом сделки может быть сооружение, возводимое на основании специального разрешения (ст. 51 ГрК РФ) или уведомления о начале работ (ст. 51.1 ГрК РФ). Самовольные постройки не признаются собственностью и не являются объектами гражданско-правовых отношений. Сдать их в аренду не получится.

Оформление договора

Сделки с любой недвижимостью заключаются в письменной форме. Пренебрежение этим требованием влечет недействительность соглашения. Если срок аренды объекта превышает 1 год, он подлежит государственной регистрации. Правила едины для всех сооружений, включая объекты незавершенного строительства (ст. 651 ГК РФ).

В договоре обязательно должна содержаться:

  • информация о контрагентах;
  • подробное описание имущества и основания владения им;
  • сумма оплаты.

Дополнительно участники прописывают срок аренды, обязательства по содержанию имущества, порядок пользования землей, особенности расторжения договора и прочие моменты. Образцы соглашений опубликованы в информационно-правовых базах.

Важным разделом документа является пункт о назначении объекта. Сторонам необходимо четко обозначить цели и способы эксплуатации. Дело в том, что арендодатель должен передать имущество партнеру в технически исправном состоянии. В противном случае соглашение признают ничтожным. Так, нельзя предоставить недостроенный дом для проживания людей. Недвижимость не будет соответствовать минимальным требованиям, а потому арендодатель нарушит ст. 611 ГК РФ.

Аналогичная ситуация складывается и при работе с недостроенными магазинами, пунктами общественного питания, промышленными комплексами. До официального ввода в эксплуатацию такие сооружения не могут признаваться безопасными. Использование их по прямому назначению создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Однозначной позиции по этому вопросу суды не озвучили. Отсутствуют запрещающие нормы и в законодательстве. Однако при пренебрежении правилом о согласовании способов эксплуатации стороны рискуют столкнуться с претензиями контролирующих служб. Партнеров могут обвинить в нарушении санитарно-гигиенических, градостроительных, противопожарных и иных норм.

Налоговые и правовые последствия

Специфика договора аренды «недостроя» в полной мере проявляется в коммерческих отношениях. Перед участниками сделки встают вопросы о правильном оформлении операций, порядке амортизации, налогообложении. Ошибки обходятся бизнесменам дорого.

Арендатор незавершенного строительства вправе принять расходы к учету при налогообложении. Однако такие затраты будут сопряжены с риском. Инспекции нередко пытаются доказать ничтожность соглашений, ссылаясь на невозможность эксплуатации. Аренда кажется контролирующему органу экономически необоснованным решением. В зачете расходов по таким контрактам отказывают. Впрочем, отечественные суды встают на сторону налогоплательщиков. Порой служителей Фемиды не смущает даже отсутствие у арендодателя зарегистрированного права собственности (постановление Московского окружного ФАС по делу № А40-30630/10-107-156).

Владельцы-организации обязательно отражают сдачу имущества в аренду в бухгалтерском учете. Такие активы признаются основными средствами, поскольку отвечают базовым требованиям ПБУ 6/01:

  • срок полезного пользования превышает 1 год;
  • объект является инструментом извлечения прибыли;
  • постройка возводится для собственных нужд организации и не подлежит перепродаже.

Первоначальная стоимость складывается из затрат на строительство сооружения. Если работы продолжаются, показатель регулярно пересчитывают. Издержки включают в расчет без НДС, поскольку налог возмещают из бюджета.

Подход получил подтверждение в судебной практике. О необходимости постановки незавершенных сооружений на баланс заявляли арбитражи Центрального и Уральского округов (дела № А48-204/2009 и А07-7256/2011).

Сдача основного средства в аренду не препятствует амортизации. Начинать списание стоимости актива можно с того месяца, в котором заключен договор. После полного завершения строительства расчет придется уточнить. Вывод следует из содержания действующего советского положения № ВГ-21-Д/144/17-24/4-73 и письма Минфина РФ № 04-05-06/10.

Особой спецификой обладают арендные отношения и в вопросах налогообложения. Собственнику актива придется делать следующие отчисления:

Налог Обоснование
На имущество Платить налог в бюджет придется после постановки основного средства на баланс компании. Условие прописано ст. 374 НК РФ
На прибыль Арендная плата по договору признается объектом обложения. Собственник должен отразить доход в декларации. Поступления придется учесть в составе внереализационной выручки, если аренда не является основным видом коммерческой деятельности (ст. 249 или 250 НК РФ). Если имущество сдается физлицом, вместо налога на прибыль придется платить НДФЛ
НДС Если арендодатель применяет общую систему обложения, потребуется включать в счет косвенный налог ст. 146 НК РФ

Плательщики налога на специальных режимах (УСН, ЕСХН) обязаны отражать доходы по договору в отчетности. Выручка фиксируется по правилам выбранной системы. Особых требований к сделкам с незавершенным строительством не установлено.

Таким образом, договор аренды незавершенного строительством сооружения не противоречит российскому законодательству. Собственники могут распоряжаться имуществом по личному усмотрению. При этом им необходимо выполнять условия действительности сделок и правильно оформлять документы.

Источник

Предоставление в аренду объектов незавершенного строительства: правовые и налоговые последствия для арендодателя

Довольно часто компании и индивидуальные предприниматели, не дожидаясь ввода в эксплуатацию объектов недвижимого имущества, возводимых хозяйственным способом, либо в соответствии с договором долевого участия в строительстве, в целях извлечения экономических выгод предоставляют такие объекты в аренду заинтересованным лицам на возмездной основе.

Наш опыт налогового консультирования показывает, что в таких ситуациях для будущих собственников весьма актуальным является вопрос налоговых последствий таких операций.

Во-первых, следует учитывать положения ст. 169 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), согласно которой сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна.

При наличии умысла у обеих сторон такой сделки — в случае исполнения сделки обеими сторонами — в доход Российской Федерации взыскивается все полученное ими по сделке, а в случае исполнения сделки одной стороной с другой стороны взыскивается в доход Российской Федерации все полученное ею и все причитавшееся с нее первой стороне в возмещение полученного.

Руководствуясь положениями настоящей статьи, налоговые органы довольно часто предпринимают попытки взыскать с арендодателя все полученное им по сделке, по причине того, что регистрация права собственности на недвижимое имущество, как на объект завершенного строительства в порядке ст. 131 ГК РФ не произведена.

Однако, с учетом практики применения ст. 169 ГК РФ, с уверенностью можно утверждать, что налоговый орган не вправе взыскивать в доход государства с арендодателя, предоставляющего в аренду недвижимое имущество не прошедшее государственной регистрации и являющееся объектом незавершенного строительства, все полученное им по сделке, то есть всю сумму арендных платежей.

В силу правовой позиции Конституционного суда РФ, изложенной в Определении от 08.06.2004 № 226-О, взыскание всего полученного сторонами сделки в доход государства представляет собой санкцию за нарушение публичного интереса как меру публично-правовой ответственности за виновные противоправные деяния, повлекшие причинение существенного вреда обществу и государству.

Такого рода санкция применяется лишь к особо опасным для общества сделкам — так называемым антисоциальным сделкам, противоречащим основам правопорядка и нравственности.

Квалифицирующим признаком антисоциальной сделки является ее цель, то есть достижение такого результата, который не просто не отвечает закону или нормам морали, а противоречит заведомо и очевидно для участников гражданского оборота основам правопорядка и нравственности.

Для признания договора недействительным по основаниям ст. 169 ГК РФ первостепенное значение отводится выявлению умысла у участников сделки, понимание ими противоправности последствий совершаемой сделки и желание их наступления или допущение таких противоправных последствий (Постановление ФАС Уральского округа от 28.02.2007 г. № Ф09-1213/07-С5). Примером такого рода антисоциальных сделок являются сделки направленные на уклонение от уплаты налогов, то есть сопряженные с неисполнением налоговой обязанности, а также предусматривающие создание условий для невозможности исполнения указанной налоговой обязанности (Решение Арбитражного суда г. Москвы от 06.07.2007 г. дело № А40-78279/06-62-220).

Заключение договоров аренды недвижимого имущества не только не преследует такую цель, но и не приводит к нарушению установленных государством основополагающих норм об общественном, экономической и социальном устройстве общества.

Во-вторых, в случае если требование о возврате всего полученного по сделке на основании ст. 169 ГК РФ не будут предъявлены, в качестве возможного сценария развития ситуации для арендодателя можно предположить вероятность предъявления налоговым органом на основании ст. 168 ГК РФ требований о признании недействительным договоров аренды заключенных с арендаторами.

Статья 168 ГК РФ в отличие от ст. 169 ГК РФ не предусматривает обязанность сторон возвратить все полученное в доход государству.

Суд при наличии отдельного требования налогового органа вправе будет инициировать лишь двухстороннюю реституцию, которая заключается в возврате каждой из сторон договора всего полученного по сделке.

Основанием для применения ст. 168 ГК РФ служит сложившаяся судебная практика, которая неоднозначным образом трактует вопрос, связанный с предоставлением в аренду недвижимого имущества не прошедшего государственной регистрации и являющегося объектом незавершенного строительства.

В большинстве случаев суды признают, что объекты незавершенного строительства не могут являться объектами аренды. Сдача в аренду объекта незавершенного строительством противоречит смыслу арендных отношений, поскольку такой объект в процессе завершения его создания изменяет свои качества и характеристики и не имеет специального назначения (Постановление Апелляционной инстанции Арбитражного суда Свердловской области от 03.04.2006 г. № А60-37306/05-С4).

Суды также из того, что в соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. В тех случаях, когда лицо не является собственником имущества договор аренды признается незаключенным (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.05.2006 г. № А58-6030/05-Ф02-2029/06-С2).

Лишь в тех случаях, когда суды устанавливают, что объекты незавершенного строительства уже не являются предметом действующего договора подряда, сделки по предоставлению в аренду таких объектов признаются заключенными в соответствии с действующим законодательством.

Так в Постановлении Апелляционной инстанции Арбитражного суда Свердловской области от 03.04.2006 г. по делу № А60-37306/05-С4 указывается, что гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты незавершенного строительства.

Эти объекты не изъяты из гражданского оборота и могут отчуждаться, иным способом передаваться (в том числе в аренду) собственником другим лицам.

Таким образом, следует иметь ввиду, что в случае заключения договоров аренды с арендаторами, для арендодателей исключаются неблагоприятные последствия, связанные с взысканием в доход государства всего полученного по сделке, даже в том случае, если договоры аренды будут признаны недействительными на основании ст. 168 ГК РФ.

Однако это не означает, что совершенные хозяйственные операции не будут учтены в целях налогообложения. Признание сделки недействительной по основаниям, предусмотренным Гражданским законодательством РФ никоим образом не влияет на применение норм, установленных Налоговым кодексом РФ, и соответственно не изменяет размер налоговых обязательств, которые такие хозяйственные операции влекут.

Автор — ведущий специалист по налоговому праву ООО Юридическая фирма «Ардашев и партнеры», аттестованный налоговый консультант.

Источник

admin
Оцените автора
Строительство: баня и сауна
Adblock
detector