Аренда земли при строительстве здания

Как правильно взять земельный участок в аренду под строительство жилого дома, чтоб не возникло никаких проблем?

Для постройки собственного дома потребуется земельный участок. Его можно купить или арендовать.

Оба варианта имеют свои преимущества, но в первую очередь стоит рассмотреть возможность аренды.

Это будет не так обременительно при начале строительства, а впоследствии надел можно приватизировать.

Куда обращаться для предоставления земли?

Арендовать землю для строительства можно у частных лиц или у государства. В первом случае арендодателем является физическое или юридическое лицо. Именно владелец устанавливает все условия аренды, включая размер ежемесячной платы и срок пользования земельным наделом.

С 2015 года арендовать землю под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) у государства стало легче. И теперь решение о передаче участка в пользование принимается на местах.

Это значит, что бумаги подаются не в городскую администрацию, а в районную, т.е. в органы самоуправления поселка или деревни, к которой “приписаны” земли.

Благодаря такому перераспределению, нет необходимости иметь регистрацию в населенному пункте, где будет арендоваться участок.

Кто может стать арендатором?

Российское законодательство лояльно относится к потенциальным арендаторам, поэтому получить надел для строительства жилого дома могут:

• Граждане РФ;
• Иностранцы;
• Лица без гражданства.

Все эти категории граждан на общих основаниях могут участвовать в торгах и заключать договор на аренду земельного участка под строительство.

Однако в ст. 39.10 Земельного Кодекса России указано, что муниципальные земли под ИЖС могут быть предоставлены на безвозмездной основе, но только отдельным категориям граждан.

Список льготников, которые получают участок для строительства бесплатно, каждым муниципалитетом определяется самостоятельно.

Претендентами на заключение договора безвозмездного пользования могут быть:

1. Многодетные семьи;
2. Специалисты (врачи и учителя), которые работают и постоянно проживают в сельской местности;
3. Инвалиды;
4. Ветераны и т.д.

Льготники имеют первоочередное право получение земельного участка, поэтому договор с ними может быть заключен без торгов.

Преимущества и недостатки

В России очень много бесхозных и пустующих земель. Чтобы исправить текущее положение, было проведено несколько реформ, в том числе и дачная амнистия. А также упрощена система передачи в пользование.

Хотя заключение договора все еще многоступенчатое и растягивается до 2 месяцев, такая аренда имеет свои преимущества:

• Низкая плата. Изначально размер арендной платы устанавливается в районе не более 2% от кадастровой стоимости участка. Даже если он выставлялся на торги и цена поднялась, оплата все равно будет ниже, чем при заключении договора с частным лицом.
• Отсутствие обременений. Государственная собственность не имеет задолженностей или арестов. Хотя этапов оформления аренды довольно много, гражданин уверен в том, что это абсолютно легальное соглашение с реальным владельцем.
• Невозможность досрочного расторжения договора. Арендатор может не бояться, что договор будет расторгнут раньше времени. Исключение — и пользование участка не по назначению.
• Возможность последующей приватизации участка. Государственную землю можно через несколько лет оформить в собственность. С частными сделками такое невозможно.

Кроме очевидных достоинств аренды муниципальной земли под ИЖС эта процедура имеет и недостатки. Например, гражданин не может изменить вид использования во время аренды.

Сделать это можно только после оформления участка в собственность. Но больше всего опасений возникает из-за ограниченного срока пользования.

Из-за постоянных нарушений со стороны арендаторов земля под ИЖС выделяется на довольно короткий срок. За этот период гражданин должен полностью построить частный дом и, желательно, приватизировать землю.

Если основная постройка не будет завершена, участок вместе с недостроем вновь уйдет в государственную собственность и будет выставлен на торги. У предыдущего владельце нет преимущественного права продления аренды.

Если строительство было начато, но еще не закончено, гражданину аренда продлевается единожды на 3 года.

Как взять землю для постройки частного дома: пошаговая инструкция

Оформление аренды на землю под ИЖС состоит из нескольких основных этапов:

1. Поиск участка.
2. Подготовка документов.
3. Подача заявления.
4. Торги.
5. Заключение договора и регистрация сделки.

Вся процедура растянется примерно на 2 месяца или больше. Приступать к строительству можно будет только после регистрации сделки.

Само строительство также сопряжено с подготовкой ряда документов и разрешений, поэтому новый дом будет готов не так скоро, как хотелось бы многих гражданам.

Поиск

Первый этап — поиск участка. Для этого можно воспользоваться кадастровой картой на сайте Росреестра. Рекомендуется совмещать электронный поиск с реальным просмотром местности.

Например, если гражданин заметил подходящий земельный надел, нужно проверить, действительно ли он доступен для аренды на карте. Также на сайте можно проверить вид землепользования. Нельзя арендовать землю под ИЖС, если она предназначена для сельскохозяйственных работ.

Оформление документов

Еще до обращения в местные органы власти с заявлением об аренде, гражданину придется подготовить ряд документов. Начать стоит с кадастрового паспорта участка. Поручить его оформление необходимо кадастровому инженеру. Он же даст рекомендации по выбору земли.

Гражданин может взять в аренду землю, которая уже поставлена на кадастровый учет. Такие наделы периодически выставляются на аукцион. Но в большинстве случаев удобнее самостоятельно подобрать участок без межевания.

Гражданину до подачи заявления необходимо подготовить:

• Схему границ участка;
• Кадастровый паспорт земли (выписка из ЕГРН);
• Документы, подтверждающие право на бесплатное пользование землей (если муниципалитет предусматривает такие льготы);
• Справка из БТИ о существующих постройках, если они есть на участке.

Если проблем с подготовкой бумаг нет, можно писать заявление на передачу земли в аренду.

Заявление

Нет единой установленной формы для подачи заявления. Местная администрация может выставить собственные требования по оформлению и подаче. Это необходимо уточнять в муниципалитете.

Если же готового образца нет, то в заявлении нужно обязательно указать:

• Личные данные, включая серию и номер паспорта, а также адрес регистрации.
• Контактные данные. Достаточно мобильного телефона.
• Информацию об участке. Так как к моменту подачи заявки уже должен быть сделан кадастровый паспорт, то точное расположение можно переписать оттуда.
• Цель аренды — под ИЖС.
• Срок аренды. Необходимо указать желаемый срок, но он не должен превышать норм, допустимых законодательством.

Также в заявлении указывается на основании чего, гражданин может получить землю в аренду. Это может быть льготная категория или выставление участка на аукцион.

Торги являются обязательной частью процедуры, однако в ст. 39.6 перечислены все категории граждан и ситуации, когда допускается предоставление земли без аукциона.

Особенности

До изменений в марте 2015 года заключить договор аренды на землю под ИЖС можно было без проведения аукциона. Для этого гражданину необходимо было предварительно согласовать места размещения объектов на выбранном участке. Поэтому на схеме участка должны быть не только обрисованные границы надела, но и будущих построек.

При этом обязательно соблюдалось указание площади дома, его удаленность от границ участка и некоторые другие аспекты.

План постройки обязательно прикреплялся к заявлению вместе с другими документами.

Сегодня предоставление земли в аренду проводится без предварительного согласования мест размещения объектов, так как право пользования “разыгрывается” на аукционе в обязательном порядке.

Документы на строительство дома утверждаются уже после получения участка. Кроме того сейчас действует уведомительная, а не разрешительная система, что упрощает постройку дома.

Сроки договора

В соответствии с Земельным Кодексом РФ максимальный срок аренды земли — 49 лет.

Для строительства собственного дома действуют другие сроки.

В ст. 39.8 ЗК РФ указано, что под ИЖС земля выделяется сроком от 3 до 20 лет и возможно продление аренды еще на 3 года максимум, если объект строительства не заверен.

В ст. 39.10 есть уточнения, которые касаются льготных категорий граждан. Если муниципалитет предоставил право бесплатного пользования землей, срок договора не может превышать 6 лет.

Районная администрация может принять решение о бесплатной передаче земли в бессрочное безвозмездное пользование. В таком случае речь идет уже не об аренде, а о праве собственности.

Полезное видео

Смотрите интересный видеоматериал, в котором рассказано, как взять землю в аренду для строительства жилого дома.

Заключение

Оформление аренды земли под ИЖС практически не отличается от процедуры для сельскохозяйственных нужд. Обязательно проводится аукцион, а после этого заключается договор аренды. Строить дом можно начать сразу после регистрации сделки.

Источник

Включать ли аренду земли в стоимость здания при его строительстве?

В ходе налоговой проверки возник спор по вопросу полноты формирования налогоплательщиком первоначальной стоимости построенного здания. Дело в том, что налогоплательщик не включил в его стоимость свои платежи за аренду земельного участка, на котором было возведено это здание, а налоговый орган посчитал, что эти платежи должны быть включены в его стоимость. Спор носил принципиальный характер, поскольку от этого решался вопрос превышения ограничения не более 100 млн.руб. остаточной стоимости ОС при применении налогоплательщиком упрощенного режима налогообложения. Советы как попытаться отстоять позицию (интересы) налогоплательщика в этой ситуации дает генеральный директор ООО «Аудиторская фирма «БЭНЦ» Николай Некрасов.

Мы считаем необоснованным увеличение налоговым органом первоначальной стоимости этого объекта на сумму около 18 млн.руб. арендных платежей за аренду земельного участка именно в связи со строительством на нем спорного здания. Утверждая это налоговые инспекторы сослались на положения п.8 ПБУ 6/01 «Учет основных средств» в той его части, что фактическими затратами на приобретение, сооружение и изготовление основных средств являются …иные затраты, непосредственно связанные с приобретением, сооружением и изготовлением объекта основных средств. По их мнению суммы арендной платы за пользование данным земельным участком, полученным налогоплательщиком в пользование для строительства здания относятся к тем самым «иным» затратам, непосредственно связанным с приобретением, сооружением и изготовлением объекта основных средств.

Но мы не разделяем такую точку зрения налоговых инспекторов и совершенно иначе трактуем ту правовую норму, на которую ссылается ИФНС. В понимании нашем понимании его платежи за аренду земельного участка не являются затратами, непосредственно связанными с приобретением, сооружением и изготовлением объекта основных средств. Несомненно, что это здание построено именно на этом земельном участке и что это земельный участок взят налогоплательщиком в аренду именно с целью строительства на нем этого здания. Однако эти обстоятельства вовсе не означают, что платежи за аренду этого земельного участка являются непосредственно связанными с приобретением, сооружением и изготовлением этого объекта основных средств, по следующим причинам:

Прошу заметить, что когда мы говорим о наличии связи земельного участка с построенным зданием, то мы ничего не говорим о платежах за аренду этого земельного участка и о наличии непосредственной связи этих платежей со строящимся зданием. А ведь в нашем споре речь идет именно о стоимости, о стоимостном показателе строящегося здания, о формировании его первоначальной стоимости. Следовательно, и говорить (рассуждать) в данном случае необходимо не о самой земле а о ЗАТРАТАХ на аренду этой земли, и о наличии и (или) отсутствии НЕПОСРЕДСТВЕННОЙ связи этих платежей с сооружением и изготовлением этого объекта. Т.е. ровным счетом так же, как говорит нам об этом п.8 ПБУ 6/01.

Общепризнано, что в любом нормативном акте каждое слово, каждая запятая, имеет свое значение. Недаром есть легенда про фразу — «казнить нельзя помиловать», в которой её смыcл изменялся буквально на противоположный только из-за того, в каком месте этой фразы поставить запятую. Так и в нашем случае, в нормативной фразе содержится совершенно определенный набор слов: затраты, непосредственно связанные с приобретением, сооружением и изготовлением этого объекта основных средств. Т.е. законодатель не просто так вставил слово «непосредственно» в совокупности со словами «приобретением, сооружением, изготовлением» этого объекта. Следовательно, законодатель, говорит именно о РАСХОДАХ и о их связи не просто с объектом ОС, а о наличии НЕПОСРЕДСТВЕННОЙ связи этих расходов с самим процессом изготовления этого объекта ОС. А в нашей ситуации, налоговый орган говорит о наличии связи арендуемого земельного участка со строящимся на нем зданием и ничего не говорит о наличии НЕПОСРЕДСТВЕННОЙ связи арендных платежей с процессом строительства здания. Но это же не одно и то же.

Если именно оценивать эту нормативную фразу взвешивая каждое ее слово, то становится очевидно, что от уплаты (или неуплаты) налогоплательщиком этих арендных платежей за землю в процессе непосредственного сооружения этого объекта ОС с самим строящимся объектом ОС от этих платежей (от этих затрата) ровным счетом ничего не происходило. От этих арендных платежей за землю непосредственно не изменился ни один из этапов подготовки к строительству здания ни самого строительства здания, сам объект ОС не рос, не увеличивался, не изменялся. Одним словом, с ним ровным счетом ничего не происходило.

Следовательно, нельзя признать, что платежи налогоплательщика за аренду этого земельного участка являются как раз теми затратами, которые непосредственно связаны с приобретением, сооружением и изготовлением этого объекта основных средств. На наш взгляд, они являются обычными общехозяйственными затратами налогоплательщика и иными аналогичными текущими расходами налогоплательщика. И об этом прямо написано самим законодателем буквально в следующем абзаце п.8 ПБУ 6/01.

В подтверждение правомерности и справедливости именно нашего подхода к этому вопросу приведем следующую дополнительную аргументацию:

• Если бы, аренда земельного участка так и не завершилась бы возведением здания (а такой результат вполне мог быть), то тогда явно на этом участке не возникло бы никакого объекта ОС, и что тогда делать с этими платежами? Куда их отнести? Явно только к общехозяйственным расходам, поскольку очевидно, что сами по себе платежи за аренду земельного участка, взятого для строительства здания, само здание не образуют и на его строительство (возведение) непосредственно никак не влияют.
• Часто мы видим так называемые «замороженные» строительные объекты. В этой ситуации арендные платежи за землю все так же поступают в бюджет, поскольку аренда земельного участка продолжается, но само здание при этом не строится, следовательно, от внесения этих платежей в бюджет непосредственно с процессом возведения этого здания ничего не происходит.
• Так же мы часто видим, когда затягиваются сроки строительства зданий. Планировали построить здание за 1 год, а фактически строили, например 2-3 года. В этой ситуации арендные платежи за землю, уплаченные за 2-3 года аренды вместо запланированного 1-го года, ровным счетом ничего не измелили в процессе строительства этого здания, они его не увеличили, не сделали его прочнее, не сделали его долговечнее. Значит никакой непосредственной связи этих платежей с процессом его возведения (сооружения) нет.
• Часто мы видим, что когда продают здание, стоящее на земле, которая тоже находится в собственности продавца, то в договоре купли-продажи отдельно указывают два продаваемых объекта: отдельно объект – само здание и отдельно объект – сама земля. Почему мы так делаем? Потому что земля сама по себе является отдельным самостоятельным объектом учета.
• И еще аргумент. Никто и ничто не мешало российскому законодателю в ПБУ 6/01 прямо и однозначно указать, что арендные платежи за землю, взятую в аренду на период строительства, увеличивают стоимость возводимых объектов ОС. Однако российский законодатель этого до сих пор не сделал. Почему? На наш взгляд, ответ очевиден. Потому что земля является объектом сама по себе. И с ней (с землей) как с отдельным учетным объектом в ходе строительства на ней здания, ничего не происходит. Землю мы прежде всего оцениваем с позиции ее площади, даже если это совершенно разные категории земли. А площадь земельного участка в ходе строительства здания не изменяется. Отдельно отметим, что земля как самостоятельный объект учета (если она находится в собственности) даже не амортизируется, потому что законодательно установлено, что она (земля) никогда не утрачивает своей стоимости, не теряет её со временем. Даже если человек во время пользования землей что-либо с этой землей делает, сеет на ней и пашет, копает в ней котлованы и строит здания, то она (земля) все равно является сама по себе особым и самостоятельным объектом, что бы мы с ней ни сделали. Можно, например, снести все строения, незаконно построенные на земельном участке, а земля как объект учета все равно останется неизменной.

Следовательно, платежи за аренду земли неправомерно соотносить с … иными затратами, непосредственно связанными с приобретением, сооружением и изготовлением объекта основных средств, о котором сказано в п.8 ПБУ 6/01 «Учет основных средств». На основании вышеизложенного налогоплательщик считает необоснованным увеличение налоговым органом первоначальной стоимости строящегося здания на сумму 18 млн.руб. на сумму арендных платежей за аренду земельного участка.

Источник