- Инструкция: рассчитываем стоимость аренды земли у государства на 49 лет
- Что это такое?
- Законодательная база
- Расчет размера оплаты аренды земли у государства
- От кадастровой стоимости
- На торгах
- По ставкам Минэкономразвития
- От рыночной цены
- Пример
- Подробная информация об аренде земли на 49 лет
- Что это такое?
- Что говорит закон?
- Как арендовать земельный участок у частного лица и у государства?
- Порядок заключения долгосрочного договора
- Заполнение
- Условия расторжения
- Арендная плата
- Существуют ли риски?
- Как оформить в собственность?
- Заключение
Инструкция: рассчитываем стоимость аренды земли у государства на 49 лет
Максимальный срок, на который можно получить земельный участок в аренду у государства, составляет 49 лет.
За это время можно обзавестись своей недвижимостью за городом.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !
Что это такое?
В настоящее время на территории РФ существует программа, позволяющая получить земли в аренду не у частных лиц, а от государства. Максимальный срок такой аренды составляет 49 лет (о том, на какой срок можно арендовать землю, читайте здесь).
На такое длительное время могут выдаваться земли, которые:
- не имеют частного собственника;
- не имеют бесхозных построек;
- не имеют располагающихся на их территории газопроводов, ЛЭП, трубопроводов и трансформаторов.
Взять в аренду земельный участок на 49 лет можно для следующих целей:
- Для занятий предпринимательской деятельности.
- Для прокладки дороги или коммуникаций.
- Для строительства.
- Для занятий сельскохозяйственной деятельностью.
Очень важно, чтобы выделенный участок использовался именно по назначению.
Законодательная база
Основными законами, регламентирующими аренду земли у государства, являются Земельный кодекс (глава 5.1) и Гражданский кодекс (глава 34). Также в Постановлении №582 от 16/07/2009 рассматриваются принципы и основные способы установления арендной платы.
Она определяется следующим образом:
- зависимость величины оплаты аренды от кадастровой цены участка;
- по итогам аукциона;
- по разработанным базовым ставкам Минэкономразвития, которые зависят от категории земель;
- установление величины платы за землю от рыночной стоимости.
Расчет размера оплаты аренды земли у государства
На размер арендной платы влияют следующие факторы:
- местоположение региона, развитие его экономики;
- категория земель и их целевое использование;
- оцениваются постройки, расположенные на сдаваемой территории;
- учитывается рельеф местности;
- на стоимость влияет характеристика почв, если они используются для сельскохозяйственных нужд;
- учитывается расстояние до природных объектов и дорог, развитие инфраструктуры.
Инструкция по расчету арендной платы:
- устанавливается регион, в котором арендуется земля.
- Определяется категория земельной территории.
- Выясняется цель, для какой будет использоваться земельный участок.
- Далее определяется потенциальный пользователь. Следует уточнить его статус: физическое или юридическое лицо, а также имеются ли какие-либо льготы у будущего арендатора. Для инвалидов, многодетных семей, пенсионеров, участников боевых действий обычно используется специальный поправочный коэффициент, который уменьшает арендную плату.
- После установления всех основных характеристик требуется определиться с методом расчета размера арендных платежей.
От кадастровой стоимости
Наиболее часто размер оплаты арендованной земли у государства устанавливается в зависимости от кадастровой цены земельной территории.
- где АП – плата за пользование участком;
- КС – кадастровая стоимость;
- ПР – коэффициент, который зависит от целевого использования и статуса арендатора.
Величина поправочного коэффициента указана в Постановлении №582:
- 0,01% берется для физических лиц, имеющих право на налоговую льготу, а также на участки, загрязненные радиоактивными отходами;
- 0,6% используется для расчета земель, используемых под садоводство и огородничество, сенокошение и выпас скота, земли под пастбища, для постройки ИЖС, подсобного и дачного хозяйств, а также предоставление территорий для фермерства;
- 1,5% берут в расчет для участков, под строительство жилых домов и промышленных объектов;
- 2% на эксплуатацию и добычу недр.
На торгах
Причем начальная величина торгов устанавливается в размере 1,5% кадастровой стоимости.
По ставкам Минэкономразвития
Расчет по базовым ставкам Минэкономразвития применяется для предоставления территорий под авто- и железные дороги, трубо-, нефте- и водопроводы, под объекты для утилизации.
- где S – площадь участка;
- БС – базовая ставка;
- КП – коэффициент поправки;
- ЗК – зональный коэффициент.
Базовая ставка устанавливается для каждого региона своя и оценивает привлекательность его месторасположения. Для Москвы она составляет 31,23 рубля за 1 м², для Санкт-Петербурга – 22,53 рубля за 1 м², а для Чукотки – только 3,2 рубля 1 м².
Зональный коэффициент позволяет учесть особенности территории, ее ценность и окружающие ее зоны, поправочный коэффициент показывает зависимость от категории земли и целевого ее использования.
От рыночной цены
Арендная плата устанавливается от рыночной цены в случаях предоставления земель, находящихся в федеральной собственности. При этом на нее оказывают влияние в большей степени спрос и предложение, экономическое положение в регионе и политическая ситуация в стране.
- где РС – рыночная цена;
- СР – ставка рефинансирования.
Лучше если рыночная цена земельного участка будет установлена за полгода до заключения сделки с землей.
Пример
Предприниматель решил открыть кафе на земельном участке, стоимость которого равна 400 тыс. рублей. Величина поправочного коэффициента определяется в размере 1,5%, исходя из Постановления №582. Сколько будет стоить аренда?
Арендная плата составляет 6000 рублей.
При расчете оплаты аренды земли, рыночная цена которой составляет 200 тыс. рублей, используем формулу со ставкой рефинансирования, установленной в размере 9,25%.
Стоимость аренды, рассчитанная по рыночной цене, составляет 18500 рублей.
Для установления наиболее точного размера арендной цены требуется определить способ расчета и основные факторы, влияющие на ее величину.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
8 (800) 350-29-87 (Москва)
8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)
Подробная информация об аренде земли на 49 лет
В нашей стране достаточно большое количество не освоенных земель. Законодательная власть допускает возможность взятия участка в аренду у государства или частного лица для определенных целей.
Одна из разновидностей правоотношений — долгосрочный наем сроком на 49 лет.
Стоит ли оформлять подобную аренду? Каковы особенности, преимущества и недостатки? Рассмотрим подробно в статье.
Что это такое?
Взятие участка в наем доступно для таких целей:
- ведение предпринимательской деятельности;
- развитие фермерского хозяйства;
- выращивание с/х культур;
- строительство дорог;
- выгул домашнего скота;
- строительство культурных объектов.
Возможность арендовать территорию имеется у физических и юридических лиц.
Действующая законодательная власть выдвигает условия предоставления участков в наем:
- передача земли при условии выигрыша на торгах;
- у участка нет частного владельца;
- обеспечение свободного доступа к дорогам, коммуникациям, имеющимся на участке;
- отсутствие на участке трубопровода, газопровода;
- при постройке здания у арендатора имеется право выкупа земли, ее приватизации;
- возможность продления договора.
Одно из условий — внесение платы в денежном либо натуральном виде. Участок может передаваться в аренду с условием дальнейшего выкупа и оформления в собственность. Договор должен оформляться в письменном виде.
Аренда на 49 лет имеет преимущества:
- выкуп надела после окончания срока действия договора;
- сдача территории в субаренду (при оповещении владельца);
- возведение зданий, сооружений;
- использование на участке природных ресурсов.
Если со временем участок выкупят, оспорить куплю – продажу не удастся.
Что говорит закон?
Основной законодательный акт — Земельный кодекс. Аренда участков земли регламентирована ст. 22 ЗК РФ.
Особенности предоставления участков земли, являющихся собственностью государства или муниципалитета, высветлены в главе V.1.
Согласно статье 39.11 (п. 1) решение о проведении торгов принимает уполномоченный орган, также по заявлению граждан и организаций.
Статья 39.7 гласит, что размер арендной платы определяют с учетом основных принципов, разработанных правительственной властью.
Государство, как владелец наделов, может предоставлять право пользования каждому желающему.
Кроме ЗК РФ, такие действия сопровождаются нормативными актами:
Отношения между сторонами подкрепляются договором аренды.
На основании статьи 22 Земельного кодекса преимущество продления соглашения имеется у тех лиц, которые соблюдали условия договора и нормы закона.
Как арендовать земельный участок у частного лица и у государства?
Если владельцем участка является частное лицо или организация, оформляется договор и регистрируется в Росреестре. При найме территории у государства процедура проходит сложнее. Вначале необходимо найти участок — на сайте Росреестра или в кадастровой карте. С целью получения информации о территории следует обратиться в администрацию по месту проживания.
Чтобы взять землю без проведения торгов, потребуются документы:
- заявление;
- кадастровый паспорт;
- схема местонахождения земли — заказать у кадастрового инженера.
Заявление подается в органы административной власти, рассматривается в течение 1 месяца. Если документы в порядке, администрация выносит решение о передаче территории в наем заявителю.
Как действовать:
- Создать схему участка.
- Обратиться с ней и с заявлением в муниципалитет.
- Ожидать рассмотрения заявки (1 месяц).
- Получить постановление от главы.
- Обратиться с ним в Росреестр.
- Получить выписку ЕГРН и межевой план.
- Подать документы и заявление о взятии территории в наем.
- Подписать договор аренды, зарегистрировать его.
После получения надела арендатор должен будет вносить плату и уплачивать земельный налог.
Правом на аренду участка без проведения торгов обладают:
- льготные категории граждан;
- владельцы построек на земле;
- особы, регистрирующие фермерство;
- лица, участок которым необходим под ИЖС.
Если на участок претендует несколько человек, преимуществом обладает первый подавший заявление.
При оформлении земли в аренду с аукционом процедура затянется. Инициатором торгов выступает представитель государственного органа или гражданин, заинтересованный в получении земли в пользование. За 30 дней до начала проведения аукциона в СМИ и изданиях публикуется извещение.
Чтобы принять участие в торгах, потребуются:
- заявление;
- копия паспорта;
- выписка ЕГРЮЛ или ЕГРИП;
- справка об оплате задатка.
На торгах победит человек, который предложит большую арендную ставку.
Порядок действий:
- Сбор информации об имеющихся землях.
- Выбор подходящего по целевому назначению участка.
- Подача заявки на участие в торгах.
- Ее рассмотрение.
- Извещение граждан о проведении аукциона (если заявление одобрено).
Торги проводятся при участии минимум двух человек. Проведение аукциона оформляется протоколом, 1 экземпляр которого выдают победителю — с ним заключается договор аренды.
Порядок заключения долгосрочного договора
Долгосрочная аренда у муниципальной власти оформляется в письменном виде. Важное условие — предоставление полного пакета документов. Перечень справок отличается в зависимости от цели эксплуатации.
Если не будут предоставлены сведения о кадастровом учете и проведении межевания обратившемуся откажут в государственной регистрации договора.
Контракт должен подписываться только после межевания участка, определения статуса строений (жилые или нежилые). Обязательно указывается в соглашении срок найма — 49 лет.
До момента подписания договора необходимо собрать:
заявление;- паспорт;
- выписку ЕГРЮЛ (для организаций);
- кадастровые бумаги на землю;
- официальную справку с решением о согласовании;
- документы на имеющиеся строения;
- бумагу о наличии (отсутствии) коммуникаций;
- справку об отсутствии обременения;
- квитанцию об уплате пошлины.
заявление;По желанию участников контракта договор можно нотариально заверить.
Заполнение
Наличие письменного договора гарантирует арендные отношения между сторонами.
Типовая форма соглашения содержит:
- наименование документа;
- дату подписания;
- данные участников, их реквизиты;
- указание предмета договора;
- размер оплаты;
- сроки и особенности передачи земли;
- условия расторжения;
- ограничения;
- ответственность;
- сроки аренды.
Особое внимание необходимо уделить предмету соглашения. Неточности, из-за которых не удастся идентифицировать участок, послужат поводом для признания документа недействительным.
Юридическую силу договор приобретет лишь после регистрации в Росреестре.
Условия расторжения
Инициатива досрочного расторжения договора может исходить от арендатора или арендодателя. Соглашение расторгается в соответствии с нормами законодательной власти или опираясь на положения самого договора. Нормы, указанные в документе, имеют преимущество перед законодательными положениями.
Если в соглашении имеется пункт о порядке досрочного расторжения, стороны должны ссылаться на эти условия. При его отсутствии — на нормы закона.
В соответствии с ЗК основаниями выступают:
- судебное постановление;
- согласие сторон.
Возможно досудебное урегулирование и через суд.
Причинами расторжения являются:
- завершение срока действия аренды;
- выкуп земельного участка;
- взятие арендатором территории в собственность;
- ликвидация юридического лица (арендатора) и пр.
По личной инициативе участник сделки не может расторгнуть договор. Поводом для такого решения должно быть невыполнение условий контракта: невнесение платы, сдача в субаренду без согласия владельца и пр. Оформляется расторжение в той же форме, что и при подписании.
О желании прекратить арендные отношения одна сторона извещает вторую. Если согласия достичь не удалось, обращаются в суд.
Арендная плата
Размер арендной платы рассчитывается органом, во владении которого находится участок. Допускается несколько вариантов: по кадастровой или рыночной стоимости, по итогам торгов, по утвержденным ставкам. Если необходимо проведение аукциона, для определения суммы используется кадастровая стоимость, без торгов — рыночная.
Во втором случае учитывается несколько критериев:
- базовая ставка — разная в каждом регионе;
- коэффициент по зоне — на основании оценки Кадастра;
- поправочный показатель — в зависимости от категории земли и планируемого типа деятельности;
- площадь территории.
Самостоятельно подсчитать затраты по найму непросто — лучше обратиться в местную администрацию.
Существуют ли риски?
После получения права эксплуатации надела в течение 49 лет не стоит до конца быть уверенным, что арендодатель не разорвет арендные отношения.
Возможные риски:
- наложение обременения третьими лицами;
- включение в договор скрытных условий, благодаря которым собственник имеет право расторгнуть сделку;
- территория может потребоваться для государственных нужд;
- признание нецелевого использования;
- предъявление претензий касательно ухудшения качества земли;
- доказательство того, что использование территории нанесло вред экологии и пр.
Единственный выход не столкнуться с проблемами — оформить надел в собственность.
Как оформить в собственность?
Земельным кодексом предусмотрена возможность оформления арендованного надела в собственность.
Такое право имеет любой гражданин, но не более 1 раза.
Формы приватизации:
Заявление подается в территориальный орган Росреестра.
Из документов потребуется:
- паспорт;
- договор аренды;
- постановление о выделении территории;
- кадастровый план;
- заявление.
При наличии указанных справок процедура пройдет быстро. При отсутствии претензий в течение 30 дней будет выдано свидетельство о праве собственности.
Заключение
Таким образом, участок, арендованный на 49 лет, является государственной или муниципальной собственностью. Договор аренды должен быть зарегистрирован в Росреестре, а земля поставлена на учет в Кадастр.