Арендовать землю у города под строительство на 49 лет

Инструкция: рассчитываем стоимость аренды земли у государства на 49 лет

Максимальный срок, на который можно получить земельный участок в аренду у государства, составляет 49 лет.

За это время можно обзавестись своей недвижимостью за городом.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !

Что это такое?

В настоящее время на территории РФ существует программа, позволяющая получить земли в аренду не у частных лиц, а от государства. Максимальный срок такой аренды составляет 49 лет (о том, на какой срок можно арендовать землю, читайте здесь).

На такое длительное время могут выдаваться земли, которые:

  • не имеют частного собственника;
  • не имеют бесхозных построек;
  • не имеют располагающихся на их территории газопроводов, ЛЭП, трубопроводов и трансформаторов.

Взять в аренду земельный участок на 49 лет можно для следующих целей:

  1. Для занятий предпринимательской деятельности.
  2. Для прокладки дороги или коммуникаций.
  3. Для строительства.
  4. Для занятий сельскохозяйственной деятельностью.

Очень важно, чтобы выделенный участок использовался именно по назначению.

Законодательная база

Основными законами, регламентирующими аренду земли у государства, являются Земельный кодекс (глава 5.1) и Гражданский кодекс (глава 34). Также в Постановлении №582 от 16/07/2009 рассматриваются принципы и основные способы установления арендной платы.

Она определяется следующим образом:

  • зависимость величины оплаты аренды от кадастровой цены участка;
  • по итогам аукциона;
  • по разработанным базовым ставкам Минэкономразвития, которые зависят от категории земель;
  • установление величины платы за землю от рыночной стоимости.

Расчет размера оплаты аренды земли у государства

На размер арендной платы влияют следующие факторы:

  • местоположение региона, развитие его экономики;
  • категория земель и их целевое использование;
  • оцениваются постройки, расположенные на сдаваемой территории;
  • учитывается рельеф местности;
  • на стоимость влияет характеристика почв, если они используются для сельскохозяйственных нужд;
  • учитывается расстояние до природных объектов и дорог, развитие инфраструктуры.

Инструкция по расчету арендной платы:

  1. устанавливается регион, в котором арендуется земля.
  2. Определяется категория земельной территории.
  3. Выясняется цель, для какой будет использоваться земельный участок.
  4. Далее определяется потенциальный пользователь. Следует уточнить его статус: физическое или юридическое лицо, а также имеются ли какие-либо льготы у будущего арендатора. Для инвалидов, многодетных семей, пенсионеров, участников боевых действий обычно используется специальный поправочный коэффициент, который уменьшает арендную плату.
  5. После установления всех основных характеристик требуется определиться с методом расчета размера арендных платежей.

От кадастровой стоимости

Наиболее часто размер оплаты арендованной земли у государства устанавливается в зависимости от кадастровой цены земельной территории.

  • где АП – плата за пользование участком;
  • КС – кадастровая стоимость;
  • ПР – коэффициент, который зависит от целевого использования и статуса арендатора.

Величина поправочного коэффициента указана в Постановлении №582:

  • 0,01% берется для физических лиц, имеющих право на налоговую льготу, а также на участки, загрязненные радиоактивными отходами;
  • 0,6% используется для расчета земель, используемых под садоводство и огородничество, сенокошение и выпас скота, земли под пастбища, для постройки ИЖС, подсобного и дачного хозяйств, а также предоставление территорий для фермерства;
  • 1,5% берут в расчет для участков, под строительство жилых домов и промышленных объектов;
  • 2% на эксплуатацию и добычу недр.

На торгах

Причем начальная величина торгов устанавливается в размере 1,5% кадастровой стоимости.

По ставкам Минэкономразвития

Расчет по базовым ставкам Минэкономразвития применяется для предоставления территорий под авто- и железные дороги, трубо-, нефте- и водопроводы, под объекты для утилизации.

  1. где S – площадь участка;
  2. БС – базовая ставка;
  3. КП – коэффициент поправки;
  4. ЗК – зональный коэффициент.

Базовая ставка устанавливается для каждого региона своя и оценивает привлекательность его месторасположения. Для Москвы она составляет 31,23 рубля за 1 м², для Санкт-Петербурга – 22,53 рубля за 1 м², а для Чукотки – только 3,2 рубля 1 м².

Зональный коэффициент позволяет учесть особенности территории, ее ценность и окружающие ее зоны, поправочный коэффициент показывает зависимость от категории земли и целевого ее использования.

От рыночной цены

Арендная плата устанавливается от рыночной цены в случаях предоставления земель, находящихся в федеральной собственности. При этом на нее оказывают влияние в большей степени спрос и предложение, экономическое положение в регионе и политическая ситуация в стране.

  • где РС – рыночная цена;
  • СР – ставка рефинансирования.

Лучше если рыночная цена земельного участка будет установлена за полгода до заключения сделки с землей.

Пример

Предприниматель решил открыть кафе на земельном участке, стоимость которого равна 400 тыс. рублей. Величина поправочного коэффициента определяется в размере 1,5%, исходя из Постановления №582. Сколько будет стоить аренда?

Арендная плата составляет 6000 рублей.

При расчете оплаты аренды земли, рыночная цена которой составляет 200 тыс. рублей, используем формулу со ставкой рефинансирования, установленной в размере 9,25%.

Стоимость аренды, рассчитанная по рыночной цене, составляет 18500 рублей.

Для установления наиболее точного размера арендной цены требуется определить способ расчета и основные факторы, влияющие на ее величину.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

8 (800) 350-29-87 (Москва)
8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)

Источник

Подробная информация об аренде земли на 49 лет

В нашей стране достаточно большое количество не освоенных земель. Законодательная власть допускает возможность взятия участка в аренду у государства или частного лица для определенных целей.

Одна из разновидностей правоотношений — долгосрочный наем сроком на 49 лет.

Стоит ли оформлять подобную аренду? Каковы особенности, преимущества и недостатки? Рассмотрим подробно в статье.

Что это такое?

Взятие участка в наем доступно для таких целей:

  • ведение предпринимательской деятельности;
  • развитие фермерского хозяйства;
  • выращивание с/х культур;
  • строительство дорог;
  • выгул домашнего скота;
  • строительство культурных объектов.

Возможность арендовать территорию имеется у физических и юридических лиц.

Действующая законодательная власть выдвигает условия предоставления участков в наем:

  1. передача земли при условии выигрыша на торгах;
  2. у участка нет частного владельца;
  3. обеспечение свободного доступа к дорогам, коммуникациям, имеющимся на участке;
  4. отсутствие на участке трубопровода, газопровода;
  5. при постройке здания у арендатора имеется право выкупа земли, ее приватизации;
  6. возможность продления договора.

Одно из условий — внесение платы в денежном либо натуральном виде. Участок может передаваться в аренду с условием дальнейшего выкупа и оформления в собственность. Договор должен оформляться в письменном виде.

Аренда на 49 лет имеет преимущества:

  • выкуп надела после окончания срока действия договора;
  • сдача территории в субаренду (при оповещении владельца);
  • возведение зданий, сооружений;
  • использование на участке природных ресурсов.

Если со временем участок выкупят, оспорить куплю – продажу не удастся.

Что говорит закон?

Основной законодательный акт — Земельный кодекс. Аренда участков земли регламентирована ст. 22 ЗК РФ.

Особенности предоставления участков земли, являющихся собственностью государства или муниципалитета, высветлены в главе V.1.

Согласно статье 39.11 (п. 1) решение о проведении торгов принимает уполномоченный орган, также по заявлению граждан и организаций.

Статья 39.7 гласит, что размер арендной платы определяют с учетом основных принципов, разработанных правительственной властью.

Государство, как владелец наделов, может предоставлять право пользования каждому желающему.

Кроме ЗК РФ, такие действия сопровождаются нормативными актами:

Отношения между сторонами подкрепляются договором аренды.

На основании статьи 22 Земельного кодекса преимущество продления соглашения имеется у тех лиц, которые соблюдали условия договора и нормы закона.

Как арендовать земельный участок у частного лица и у государства?

Если владельцем участка является частное лицо или организация, оформляется договор и регистрируется в Росреестре. При найме территории у государства процедура проходит сложнее. Вначале необходимо найти участок — на сайте Росреестра или в кадастровой карте. С целью получения информации о территории следует обратиться в администрацию по месту проживания.

Чтобы взять землю без проведения торгов, потребуются документы:

  • заявление;
  • кадастровый паспорт;
  • схема местонахождения земли — заказать у кадастрового инженера.

Заявление подается в органы административной власти, рассматривается в течение 1 месяца. Если документы в порядке, администрация выносит решение о передаче территории в наем заявителю.

Как действовать:

  1. Создать схему участка.
  2. Обратиться с ней и с заявлением в муниципалитет.
  3. Ожидать рассмотрения заявки (1 месяц).
  4. Получить постановление от главы.
  5. Обратиться с ним в Росреестр.
  6. Получить выписку ЕГРН и межевой план.
  7. Подать документы и заявление о взятии территории в наем.
  8. Подписать договор аренды, зарегистрировать его.

После получения надела арендатор должен будет вносить плату и уплачивать земельный налог.

Правом на аренду участка без проведения торгов обладают:

  • льготные категории граждан;
  • владельцы построек на земле;
  • особы, регистрирующие фермерство;
  • лица, участок которым необходим под ИЖС.

Если на участок претендует несколько человек, преимуществом обладает первый подавший заявление.

При оформлении земли в аренду с аукционом процедура затянется. Инициатором торгов выступает представитель государственного органа или гражданин, заинтересованный в получении земли в пользование. За 30 дней до начала проведения аукциона в СМИ и изданиях публикуется извещение.

Чтобы принять участие в торгах, потребуются:

  • заявление;
  • копия паспорта;
  • выписка ЕГРЮЛ или ЕГРИП;
  • справка об оплате задатка.

На торгах победит человек, который предложит большую арендную ставку.

Порядок действий:

  1. Сбор информации об имеющихся землях.
  2. Выбор подходящего по целевому назначению участка.
  3. Подача заявки на участие в торгах.
  4. Ее рассмотрение.
  5. Извещение граждан о проведении аукциона (если заявление одобрено).

Торги проводятся при участии минимум двух человек. Проведение аукциона оформляется протоколом, 1 экземпляр которого выдают победителю — с ним заключается договор аренды.

Порядок заключения долгосрочного договора

Долгосрочная аренда у муниципальной власти оформляется в письменном виде. Важное условие — предоставление полного пакета документов. Перечень справок отличается в зависимости от цели эксплуатации.

Если не будут предоставлены сведения о кадастровом учете и проведении межевания обратившемуся откажут в государственной регистрации договора.

Контракт должен подписываться только после межевания участка, определения статуса строений (жилые или нежилые). Обязательно указывается в соглашении срок найма — 49 лет.

До момента подписания договора необходимо собрать:

  • заявление;
  • паспорт;
  • выписку ЕГРЮЛ (для организаций);
  • кадастровые бумаги на землю;
  • официальную справку с решением о согласовании;
  • документы на имеющиеся строения;
  • бумагу о наличии (отсутствии) коммуникаций;
  • справку об отсутствии обременения;
  • квитанцию об уплате пошлины.

По желанию участников контракта договор можно нотариально заверить.

Заполнение

Наличие письменного договора гарантирует арендные отношения между сторонами.

Типовая форма соглашения содержит:

  1. наименование документа;
  2. дату подписания;
  3. данные участников, их реквизиты;
  4. указание предмета договора;
  5. размер оплаты;
  6. сроки и особенности передачи земли;
  7. условия расторжения;
  8. ограничения;
  9. ответственность;
  10. сроки аренды.

Особое внимание необходимо уделить предмету соглашения. Неточности, из-за которых не удастся идентифицировать участок, послужат поводом для признания документа недействительным.

Юридическую силу договор приобретет лишь после регистрации в Росреестре.

Условия расторжения

Инициатива досрочного расторжения договора может исходить от арендатора или арендодателя. Соглашение расторгается в соответствии с нормами законодательной власти или опираясь на положения самого договора. Нормы, указанные в документе, имеют преимущество перед законодательными положениями.

Если в соглашении имеется пункт о порядке досрочного расторжения, стороны должны ссылаться на эти условия. При его отсутствии — на нормы закона.

В соответствии с ЗК основаниями выступают:

  • судебное постановление;
  • согласие сторон.

Возможно досудебное урегулирование и через суд.

Причинами расторжения являются:

  • завершение срока действия аренды;
  • выкуп земельного участка;
  • взятие арендатором территории в собственность;
  • ликвидация юридического лица (арендатора) и пр.

По личной инициативе участник сделки не может расторгнуть договор. Поводом для такого решения должно быть невыполнение условий контракта: невнесение платы, сдача в субаренду без согласия владельца и пр. Оформляется расторжение в той же форме, что и при подписании.

О желании прекратить арендные отношения одна сторона извещает вторую. Если согласия достичь не удалось, обращаются в суд.

Арендная плата

Размер арендной платы рассчитывается органом, во владении которого находится участок. Допускается несколько вариантов: по кадастровой или рыночной стоимости, по итогам торгов, по утвержденным ставкам. Если необходимо проведение аукциона, для определения суммы используется кадастровая стоимость, без торгов — рыночная.

Во втором случае учитывается несколько критериев:

  1. базовая ставка — разная в каждом регионе;
  2. коэффициент по зоне — на основании оценки Кадастра;
  3. поправочный показатель — в зависимости от категории земли и планируемого типа деятельности;
  4. площадь территории.

Самостоятельно подсчитать затраты по найму непросто — лучше обратиться в местную администрацию.

Существуют ли риски?

После получения права эксплуатации надела в течение 49 лет не стоит до конца быть уверенным, что арендодатель не разорвет арендные отношения.

Возможные риски:

  • наложение обременения третьими лицами;
  • включение в договор скрытных условий, благодаря которым собственник имеет право расторгнуть сделку;
  • территория может потребоваться для государственных нужд;
  • признание нецелевого использования;
  • предъявление претензий касательно ухудшения качества земли;
  • доказательство того, что использование территории нанесло вред экологии и пр.

Единственный выход не столкнуться с проблемами — оформить надел в собственность.

Как оформить в собственность?

Земельным кодексом предусмотрена возможность оформления арендованного надела в собственность.

Такое право имеет любой гражданин, но не более 1 раза.

Формы приватизации:

Заявление подается в территориальный орган Росреестра.

Из документов потребуется:

  • паспорт;
  • договор аренды;
  • постановление о выделении территории;
  • кадастровый план;
  • заявление.

При наличии указанных справок процедура пройдет быстро. При отсутствии претензий в течение 30 дней будет выдано свидетельство о праве собственности.

Заключение

Таким образом, участок, арендованный на 49 лет, является государственной или муниципальной собственностью. Договор аренды должен быть зарегистрирован в Росреестре, а земля поставлена на учет в Кадастр.

Источник

admin
Оцените автора
Строительство: баня и сауна
Adblock
detector