Due diligence в строительстве

Дью Дилидженс (due diligence) земельного участка

Due diligence земельного участка позволяет обеспечить объективную оценку его состояния. Кроме того, процедура позволяет выявить истинную стоимость недвижимого объекта.

Что представляет собой Due Diligence

Учитывая, что земля в государстве является большой хозяйственной ценностью, операции с ней требуют высокой осторожности среди субъектов цивильных правоотношений.

Для проведения процесса с малозначительным риском, приобретателю нужно осуществить Legal Due Diligence (англ. — обеспечение должной добросовестности). То есть пройти процесс создания независимого представления о земле, сосредоточенного на всеобъемлющую юридическую проверку и объективную оценку.

Зачем проводить Legal Due Diligence

Покупая недвижимость, приобретатель планирует каким-либо способом её дальше пользовать. Это может быть возведение зданий и сооружений, осуществление с/х и промышленного производства, операций рекреационного характера и другое.

Но, купленная без соответствующего юридического контроля, земельная территория может стать большой проблемой, не дающей исполнить запланированные операции, и повлечь низкие материальные доходы, судебные конфликты, признание продажи недействительной.

Поэтому проводится Due Diligence, позволяющая сократить инвестиционные угрозы, а также:

• Установить правомочия собственника у хозяина;
• Удостовериться в отсутствии обременений на землю и ограничений в его использовании;
• Выяснить возможность имущества выступать в роли предмета продажи (поставлен ли земельный участок на кадастровый учет, сформированы ли его границы и т.д.);
• Определить позволяет ли вид использования земельного участка совершать с ним различные операции и можно ли его при необходимости изменить, к какой категории он относится;
• Осуществить проверку законности оформления землеустроительной и кадастровой документации;
• Исследовать историю проведения процедур по передаче прав на землю;
• Провести анализ технических характеристик;
• Изучить наличие инженерного обеспечения участка;
• Выявить риск неполучения разрешительных документов для осуществления строительства на данной земле.

Получив полную информацию, можно оценить все преимущества объекта и его недостатки. Затраты, связанные с проведением процесса, не могут служить основанием для отказа от него, так как такая экономия может довести до гораздо больших потерь.

Что включается в процедуру Legal Due Diligence

Осуществление процесса позволяет выяснить и ограничить наступление проблемных ситуаций, вероятность появления судебных конфликтов, исключить недостоверность и двусмысленность фактов при проведении сделок. По результатам проверки готовится заключение, и предлагаются варианты исключения либо минимизации рисков, позволяющие обеспечить надежность проводимого процесса.

Для осуществления проверочных мероприятий партнер должен представить правоустанавливающие и технические документы на землю. Необходимо будет собрать сведения об операциях, произведенных в отношении имущества, и данные о его владельце, включая компетенцию по принятию решений, уставные бумаги, регулирующие вопросы совершения сделок.

Процедура включает несколько этапов:

1. Подбор специалистов. В группу консультантов должны войти юристы, кадастровые специалисты, обладающие профессиональными знаниями и навыками в сфере земельных и градостроительных правоотношений, касающихся составления и осуществления порядка землепользования и её застройки, генпланов, планировки территории, проектирования и т.д.
2. Подготовка технического задания. Успех анализа информации в полной мере зависит от грамотной постановки заданий, представленных приобретателем, а также их содержания. При этом необходимо определить самые важные сферы, которые должна коснуться проверка и полученные итоги.
3. Подбор и исследование начальных сведений. На этапе осуществляется сбор необходимой информации из ГКН, ЕГРП, получаются правила землепользования и застройки на территорию, где расположен исследуемый объект, и проводится всесторонний анализ.
4. Готовится отчет о проделанной работе. Опираясь на полученные сведения, производится подготовка заключения, которое включает:

• Правовое положение искомой территории;
• Список существующих рисков;
• Предложения по избавлению либо минимизации опасных ситуаций.

Надо отметить, что сложность мероприятий, а также объем работы специалистов и их стоимость вырастают соответственно характеру сделки. Например, для аренды земли проводится достаточно простой и быстрый анализ данных. Сделка же по приобретению земельной недвижимости требует более тщательного и глубокого анализа.

Проверяя организацию и её правомочия на объект при заключении арендных правоотношений необходимо исследовать:

• Право собственности у арендодателя;
• Возможность использования участка;
• Наличие обременений;
• Соответствие состояния здания его кадастровым либо техническим характеристикам;
• Необходимые мероприятия, которые обязан осуществить наймодатель в соответствии с корпоративной документацией.

Для сделки по продаже земли потребуется дополнительно просчитать риски, могущие повлечь утрату права собственности из-за нарушений, установленных ранее, или претензий третьих лиц. В этих целях необходимо проанализировать:

1. Правомочия владельца на объект;
2. Как существующие обременения могут повлиять на возможность его эксплуатировать;
3. Участие хозяина участка в спорах и какие последствия могут возникнуть в связи с их наличием;
4. Структуру сделки;
5. Правовое положение имущества;
6. Наличие ограничений в использовании;
7. Возможность их снятия.

Результатом проведенных мероприятий Due Diligence становится полное, независимое и объективное представление о земельном участке, его владельцах и составе приобретения. Заключение часто используют в качестве аргумента для снижения стоимости объекта.

Компетентное исследование будет полезно обеим сторонам, как покупателю, так и его хозяину.

Источник

Due Diligence: как проводится экспертиза объекта недвижимости перед покупкой

Due Diligence, (англ. due diligence — обеспечение должной добросовестности) — процедура всесторонней проверки объекта недвижимости перед его покупкой. В ходе этой процедуры проводится юридическая, техническая, финансовая и налоговая экспертизы, а также оценка рисков по заключению конкретной сделки с недвижимостью. Например, проверяется, не будут ли претендовать на объект в дальнейшем третьи лица, нет ли на нём долгов и обременений, всё ли в порядке с документами и т.д.

Для чего это нужно

Процедура проверки объекта помогает обезопасить покупателя от всевозможных рисков, будь то переплата или покупка объекта с обременениями. Таким образом, Due Diligence позволяет избежать «подводных камней» и обезопасить инвестиции.

Когда проводится

Due Diligence осуществляется после того, как стороны договорились о заключении сделки и обсудили детали, то есть после заключения предварительного соглашения и до подписания официального договора .

Если в ходе проверки выясняется, что объект имеет дефекты или обременения, покупатель имеет право отказаться от покупки и вернуть себе задаток, если тот был внесён.

Что проверяется

Due Diligence включает четыре вида экспертизы, которые предусматривают проверку обременений, расчёт затрат на содержание, выяснение перспектив развития рынка, анализ технического состояния и т.д.

Расходы на Due Diligence Данные Tranio

Вид экспертизы	Английское название	Описание	Стоимость, тыс. евро*
Юридическая экспертиза	Legal Due Diligence	Юристы проверяют договор аренды, наличие или отсутствие обременений и возможных долгов, а также наличие разрешения на строительство
Финансовая и налоговая экспертиза	Financial & Tax Due Diligence	Налоговый консультант устанавливает реальные затраты на содержание объекта, рассчитывает прибыльность и размер налоговых отчислений	До 2,5
Оценка рисков	Chance & Risk	Экспертиза перспектив развития локации, а также влияния действующих и потенциальных конкурентов
Техническая оценка	Technical Due Diligence	Экспертиза технического состояния объекта недвижимости	Зависит от состояния объекта

Кем осуществляется

В редких случаях Due Diligence может осуществлять сам покупатель, однако чаще всего к процедуре привлекаются различные эксперты — риелторы, оценщики, юристы, нотариусы, специалисты по инвестициям и другие. Как правило, организовать консультации с экспертами помогает агентство недвижимости, при помощи которого заключается сделка.

Особенности проведения Due Diligence в некоторых странах

Рассмотрим некоторые национальные особенности проведения Due Diligence на примере крупнейших и популярнейших у инвесторов рубежа европейских рынков недвижимости.

Великобритания

В Великобритании привлечение юриста для проведения соответствующей экспертизы является обязательным. В Соединённом Королевстве проверка юридической чистоты сделки при покупке недвижимости осуществляется юристом со стороны покупателя, причём право проводить Due Diligence в этой стране имеет лишь специалист, получивший квалификацию в Великобритании. Он запрашивает у юристов со стороны продавца всю необходимую документацию по владению продаваемым объектом, а также делает многочисленные запросы в инстанции местных органов, чтобы проверить, что никакие факторы не могут повлиять на согласованную сделку.

Германия

При покупке недвижимости в Германии рекомендуется воспользоваться услугами юриста, знающего местные законы. В стране предусмотрен срок для ознакомления с договором и его проверки обеими сторонами сделки. Сам договор составляет нотариус, а юрист проверяет его чистоту и может скорректировать текст в интересах покупателя.

Испания

В отличие от Великобритании, в Испании необязательно нанимать адвоката для проверки юридической чистоты сделки: эту функцию здесь выполняет нотариус, и он просто не допустит продажи объекта, по которому есть нерешённые вопросы. По информации экспертов компании , в Испании Due Diligence может провести и риелтор.

Накануне подписания сделки у нотариуса он запрашивает выписку (Nota Simple Informativa) из реестра собственности (Registro de la propiedad), по которой можно отследить, кто является владельцем объекта, сколько у него собственников, какова доля каждого из них и есть ли на объекте долги или обременения. У коммунальных услуг запрашиваются документы, подтверждающие, что у продающей стороны нет долгов по оплате электроэнергии, воды и других счетов.

Италия

В Италии ответственность за юридическую чистоту сделки несёт нотариус. Он проверяет объект на наличие долгов, ипотечных обременений, соответствие градостроительным нормам. Исследуются как бумаги, подтверждающие право собственности продавца, так и реестры недвижимости с историей права собственности за последние 20 лет.

Источник

ВУЗРУ

«Научные статьи, доклады, лекции, эссе преподавателей и студентов России»

Особенности дью дилидженса в строительной отрасли

Факультета анализ рисков и экономическая безопасность имени

Бакулина Анна Александровна

д.э.н., доцент Департамента Корпоративные финансы и

корпоративное управление, заместитель проректора по научной работе

«Финансовый Университет при Правительстве РФ»

Особенности дью дилидженса в строительной отрасли

Сегодня в условиях экономического кризиса в России, применения санкций и возрастания дефицита бюджета требуются меры по реорганизации бизнеса. Для любых субъектов рынка России все более бесспорной становится потребность управления рисками своего функционирования, повышения качества управления финансами. Поэтому возникает необходимость введения процедуры финансового дью дилидженс как многоступенчатой, многофакторной и комплексной финансово-экономической экспертизы всей информации об отдельной компании или бизнесе в целом.

Сущность метода дью дилидженс заключается в сборе и всестороннем анализе информации, оценке бизнеса, принятии решения и формы его подачи относительно целесообразности вступления в те или иные взаимоотношения с контрагентами.

Дью дилидженс необходим во всех случаях, связанных с оценкой инвестиционной привлекательности бизнеса, а также при обосновании кардинальных изменений в работе компании, таких как выбор новых контрагентов.

Анализ основывается на внутренней информации, нормативных актах, данных, предоставленных конкурентами и партнерами. Не в меньшей степени важным в процедуре представляется проверка внутрифирменных сделок: любых договоров, которые заключены компанией (залогов, подрядов, аренды, займов, и других гражданско- правовых договоров), включая все протоколы о намерениях, переводы финансовых средств, предполагаемый публичный выпуск и размещение акций (IPO).

Проводится тщательное исследование судебных рисков по отношению к организации, анализ положений антимонопольного законодательства, проверка прав на объекты интеллектуальной собственности, охраны окружающей среды. Необходимо выявить наличие и объем внешней и иной задолженности.

Для получения объективной информации полученная внутренняя информация периодически сравнивается с информацией, полученной из других источников, объясняются любые существенные несоответствия. Наряду с этим проводится перекрестная проверка данных, полученных в ходе предшествующих работ, что также значительно повышает качество анализа. На основе анализа всей информации составляется отчет.

Проведение дью дилидженс является наиболее эффективным инструментом для аргументации бизнес-решений и предотвращения финансовых потерь вследствие неэффективного взаимодействия с контрагентами.

Основные отличительные моменты проведения дью дилидженс в российских условиях сконцентрированы по большей части в его финансовом и юридическом разделе1.

Для реализации финансового дью дилидженс в качестве источника сведений используются финансовые документы и бухгалтерская отчетность организации.

Нами рекомендуется использовать риск-ориентированный подход при организации процесса финансового дью дилидженса. При использовании риск-ориентированного подхода, должны определяться сферы, которые сильнее всего подвержены рискам на основе их ранжирования по степени опасности. В каждой сфере деятельности должны выделяться бизнес-процессы, с наиболее высоким риском.

В процессе же финансового дью дилидженса следует ранжировать потенциальных контрагентов на определенные группы риска, к примеру, вероятные банкроты, группы со слабой ликвидностью, либо плохой платежной репутацией. Такой подход необходим, чтобы дать оценку защищенности компании, выявить риски, создать и (или) скорректировать план мероприятий по минимизации рисков, улучшить взаимодействие отделов, ответственных за контроль и управление рисками и т.д.

При проведении оценки рисков компании должны проанализировать и попытаться понять, какое воздействие оказывают на них выявленные ими риски. Таким образом, оценка рисков закладывает основу для риск-ориентированного подхода. Оценка рисков при таком подходе подразумевает, что компаниям необходимо определить какое воздействие оказывают на них выявленные ими угрозы. Они должны проанализировать полученную информацию для понимания вероятности возникновения рисков и воздействие этих рисков при их возникновении.

Для финансовой проверки контрагента нами предлагается использовать расчетные показатели имущественного положения, ликвидности, финансовой устойчивости, деловой активности, рентабельности. В дополнение к вышеперечисленным показателям могут использоваться модели прогнозирования банкротства и ряд аналитических показателей, направленных на выявление искажений в отчетности контрагента. К примеру, можно использовать отечественные и зарубежные модели прогнозирования банкротства.

Среди зарубежных моделей следует выделить работы: Д. Фулмера, Р. Лиса, Р. Таффлера и Г. Спрингейта и Ж. Депаляна.

На практике применение экспертом привычных аналитических процедур (горизонтальный и вертикальный анализ, расчет финансовых коэффициентов и т.п.), не всегда позволяет выявить истинное положение дел в компании, так же не следует забывать, что в России часто имеет место недобросовестное составление отчетности.

Следует рассчитать ряд индикаторов, «симптомов» искажений в отчетности1.

Отнесение контрагентов к определенным группам предназначено для содействия в понимании рисков и в определении «приоритетных, желаемых» групп контрагентов. Таким образом, оценка рисков не ограничивается простым сбором количественной и качественной информации: она создаёт основу для эффективного снижения рисков и для того, чтобы оставаться актуальной, должна регулярно обновляться.

Однако при разбивке проверенных контрагентов на такие узкие группы не будет решена одна из главных выявленных проблем — отсутствие определенности в том, что делать с контрагентом, у которого лишь какая-то часть показателей не попадает в пределы нормы.

В строительной отрасли, как и в любой другой, возникает необходимость проверки контрагентов на благонадежность. Контракты с недобросовестными контрагентами могут приводить к последующим искам и судебным разбирательствам.

Федеральной Налоговой службой в 2015 году был проведен анализ налоговой нагрузки среди фирм, с минимальной налоговой нагрузкой, имеющих при этом рост выручки и объема выполняемых работ. В результате анализа, проведенного по отраслевому признаку, принято решение по реализации Пилотного проекта в 2016 году в отношении налогоплательщиков, вид деятельности которых связан со строительством. Целью исследования было предотвращение случаев использования «фирм-однодневок» с целью получения необоснованной налоговой выгоды и неправомерного занижения налоговых обязательств, а также дальнейшего обналичивания денежных средств1. Это говорит о важности процедуры дью дилидженс для строительной отрасли, т.к. правильно проведенная процедура проверки контрагента поможет доказать налоговым органам наличие «должной осмотрительности», отсутствие которой может служить основанием для отказа в получении налоговой выгоды.

Судя по материалам арбитражной практики, налоговые инспекторы часто доначисляют строительным организациям налог на прибыль и отказывают в вычете «входного» НДС. Это происходит несмотря на то, что строительные фирмы представляют все необходимые документы (договоры, сметы, акты, счета-фактуры). Однако контролеры приходят к выводу, что субподрядчики этих фирм имеют признаки фирм-однодневок, которые не выполняли и не могли выполнять перечисленные в документах виды работ.

Еще одной особенностью строительства является то, что объекты строительства могут располагаться в различных местах на территории Российской Федерации. Риски, привносимые этой особенностью, заключаются в том, что каждый раз на новом месте приходится учитывать региональные особенности при проверке контрагентов.

Для уменьшения таких рисков следует проводить процедуру проверки своих поставщиков, субподрядчиков и др. контрагентов перед началом сотрудничества и совместной работы над проектом.

К особенностям процедуры дью дилидженс в строительной отрасли следует относить, во-первых, ее направленность удовлетворить запросы фискальных органов, во-вторых стремление строительных компаний с помощью этой процедуры избежать возникновения случаев корпоративного мошенничества (фрода) со стороны контрагентов.

К особенностям финансового дью дилидженса в строительной сфере относится акцентирование внимания на показателях оборачиваемости проверяемой компании. Чем больше обороты, тем, к примеру, активнее поставщик осуществляет поставки. По данным Российского обзора экономических преступлений PwC за 2016 количество респондентов в России, отметивших мошенничество при осуществлении закупочной деятельности, больше, чем на глобальном уровне (33% и 23% соответственно). При этом самым уязвимым этапом в процессе закупок является выбор поставщика. Например, 95% респондентов считают, что именно на этом этапе закупок происходят мошеннические действия. Также следует отметить, что по ожиданиям респондентов в России в ближайшие два года их компании будут чаще сталкиваться с мошенничеством в сфере закупок1.

Очень часто мошенничество в компании связано с тем, что менеджер или сотрудник фирмы вступает в сговор с теми, кто в данной организации не работает. Это могут быть конкуренты, поставщики, покупатели, третьи лица. Поэтому мошенничество сложно разделить на внутреннее и внешнее, поскольку очень часто речь идет о сговоре между внутренними и внешними силами.

К внешним источникам угроз мошенничества в России компании относят клиентов (35% случаев), агентов/посредников (29%) или поставщиков (6%)2.

Другими словами, угроза корпоративного мошенничества может исходить не только от собственного персонала, но и извне — от конкурентов, потенциальных партнеров или клиентов. Обоснованные обвинения в их адрес позволят оптимально переструктурировать существующие взаимоотношения.

Для предупреждения таких ситуаций следует обеспечивать реальное (а не формальное) функционирование системы выбора контрагентов. Этим обуславливается важность процедуры финансового дью дилидженса как инструмента тщательного исследования вопросов, имеющих отношение к взаимодействию с контрагентами.

Комплексная и надлежащая проверка контрагентов на благонадежность позволяет наилучшим способом ограничить финансовые потери, возможные судебные разбирательства (иски, предъявленные за нарушения контракта) и, в некоторых случаях, банкротство, которые могут возникнуть в результате мошенничества3.

А так же мы предлагаем разбить контрагентов на три группы – группа с высоким финансовым риском на контрагента, группа с повышенным финансовым риском на контрагента и прочите контрагенты.

Методически, определение уровня финансового риска будет осуществляться при помощи Листа оценки финансового риска на контрагента. Данный Лист также решит проблему отсутствия унифицированной формы отчетности о проверке контрагента, т.к. он содержит общую и мотивационную часть.

При оптимистическом прогнозе продолжительность погашения дебиторской задолженности меньше, а значит меньше риск неуплаты дебиторами своих обязательств. Это несет положительный эффект для финансового состояния компании и ее экономической безопасности в целом.

Косвенный положительный эффект будет выражаться в улучшении деловой репутации как в глазах государственных органов, так и в глазах рынка.

Так же для оценки экономической эффективности используем следующие показатели: снижение дебиторской задолженности в абсолютном выражении при оптимистичном прогнозе по сравнению с пессимистичным и затраты на введение Листа оценки финансового риска на контрагента в процесс финансового дью дилидженса.

Указанные меры позволят повысить эффективность проведения финансового дью дилидженса, что позволит наилучшим способом ограничить финансовые потери рассматриваемой организации. Эффективная финансовая процедура имеет важное значение для защиты от потерь из-за мошенничества, коррупции и репутационного урона.

1. Федеральный закон «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» от 26.12.2008 No 294-ФЗ // Российская газета. — 2008 г. — No 4823.

2. Федеральный закон «Об аудиторской деятельности» от 30.12.2008 No 307-ФЗ // Российская газета. — 2008 г. — No 4824.

3. Постановление Пленума Верховного Арбитражного Суда РФ от 30.05.2014 N 33 «О некоторых вопросах, возникающих у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием налога на добавленную стоимость» // СПС Консультант плюс

4. Письмо ФНС РФ от 23.01.2013 N АС-4-2/710@ «По вопросу проявления должной осмотрительности в ходе осуществления финансово-хозяйственной деятельности» // СПС КонсультантПлюс

5. Ковалев В.В., Ковалев Вит. В. Корпоративные финансы и учет: понятия, алгоритмы, показатели: учеб. пособие. — М.: КноРус, 2013. — 768 с.

6. Пименов Н.А. Управление финансовыми рисками в системе экономической безопасности: учебник и практикум. — М.: Юрайт, 2014. — 413 с.

7. Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. Современный экономический словарь. — 6-е изд., перераб. и доп. изд. — М.: ИНФРА-М, 2011. — 629 с.

8. Шохин Е.И. Корпоративные финансы: учебник. — М.: КноРус, 2016. — 318 с.

9. Окружко О.А. Бухгалтерская экспертиза расчетов с контрагентами в строительстве: автореф. дис. … канд. экон. наук: 08.00.12. — М., 2012. — 25 с.

Источник