Fit out строительство что это

Стадия строительства и отделки FIT-OUT — системы пожарной защиты

Термин «Fit-out» с английского буквально переводится как «снаряжать» или «оснащать», а применительно к строительной индустрии к этим глаголам важно еще добавить — «под ключ». Чаще всего понятие используется по отношению к офисным и торговым зданиям, многофункциональным комплексам и, во всяком случае, только к коммерческой недвижимости. Ниже мы покажем, какое место занимает оборудование здания и помещений системами пожарной безопасности в рамках услуги Fit-out и о некоторых особенностях монтажа АУПС и АУПТ. Но вначале остановимся на организационно-экономической составляющей услуги Fit-out.

Услуга FIT-OUT и организационные схемы ее реализации

Итак, Fit-out — это комплексный архитектурно-строительный процесс, включающий этапы:

инженерного оснащения, в том числе, системами пожарной безопасности,

гарантийного обслуживания внутренних помещений здания.

Применительно к новой коммерческой недвижимости Fit-out является логическим продолжением собственно девелопмента, или Shell&Core — стадии готовности здания без абонентской разводки центральных инженерных систем и чистовой отделки помещений. В случае выбора здания (помещения), бывшего в эксплуатации, фит-аут следует за проведением внутренних демонтажных работ, или их включает.

Возможны три организационных механизма [i] реализации услуги Fit-out:

1. «Design–build», или «D–B» — метод взаимодействия заказчика и исполнителя, означающий, что, от задумки заказчика и выбора предварительных вариантов из шорт-листа до технической эксплуатации объекта и гарантийного обслуживания помещений, весь проект ведет один генподрядчик — проектно-строительная или девелоперская организация полного цикла. При такой схеме проектные и строительные услуги заключаются в единое целое. Схема «Design–build» означает полную ответственность генподрядчика перед заказчиком на основе единого контракта за ошибки любого характера, — за разработку, воплощение проекта и ближайшую судьбу обустроенных площадей. Модель «D–B» минимизирует все риски для заказчика и способствует сокращению сроков реализации проекта за счет «перекрытия» этапов разработки дизайна-концепта, проектирования и строительства.

2. «Design-bid-build», или «D-B-B», или «Design-tender» — традиционная схема, при которой заказчик контроль над реализацией проекта осуществляет самостоятельно. Как процесс, «D-B-B» проходит в три этапа:

вначале заключается контракт с архитектурным бюро для создания дизайна-концепта будущей, скажем, штаб-квартиры, далее определяются потребности и возможности заказчика, разрабатываются строительные чертежи и технические спецификации, формируется тендерная документация;

на втором этапе проводится открытый или закрытый тендер на управление проектом строительства и заключается договор с выигравшим его генподрядчиком;

генподрядчик управляет процессом строительства, создает или изменяет рабочую документацию на инженерные и архитектурные решения, приводит проектную документацию в соответствие с действующими строительными нормами, привлекает субподрядчиков к выполнению отдельных участков работ, вводит объект в эксплуатацию. Проектировочная организация выступает контроллером выполненных работ, занимается согласованием спорных вопросов с подрядчиком, формированием дополнительных инструкций и чертежей, внесением изменений в проектную документацию по требованию генподрядчика или собственника объекта.

Таким образом, при схеме «D-B-B» заказчик взаимодействует одновременно с двумя организациями — генеральным подрядчиком и архитектурным бюро — и самостоятельно осуществляет за ними контроль.

3.«Construction Project Management», или «CM», или «PM» — это профессиональный сервис, использующий специализированные методы управления проектами для контроля над этапами бюджетирования, планирования, проектирования и строительства — от самого начала и до конца. Цель CPM — контролировать время, стоимость и качество реализации проекта. CPM может выступать как самостоятельный организационный механизм реализации услуги Fit-out, но также совместим с рассмотренными выше Design–build и Design-bid-build. Например, в модели Design-bid-build CPM-компания берет на себя функции контроллера и координатора между проектировочной организацией и генподрядчиком, а в модели Design–build — может отвечать за выбор вариантов офисных площадей и генподрядчика, контролировать исполнение им условий контракта. Как правило, к CPM прибегают при реализации крупномасштабных и высокобюджетных проектов. Но также, CPM-менеджмент востребован для решения технических вопросов, в этом случае CPM-компания выполняет функции технического заказчика.

Итак, принципиальным преимуществом и отличием механизма взаимодействия Design–build (см. рис. 1) от традиционных форм организации строительства помещений «под ключ» является комплексность, позволяющая избежать оторванности дизайн-концепта и проекта Fit-out от реальных условий, в которых будут происходить строительные и инженерные работы и дальнейшая эксплуатация здания. Если в Западной Европе, США и Японии сегодня практически невозможно встретить подрядчика, который бы выполнял строительные работы в рамках услуги Fit-out без проектирования, или наоборот, то в нашей стране это до сих пор обычное явление.

Рис. 1. Организационный механизм реализации услуги FIT-OUT в формате Design–build

Особенности рынка коммерческой недвижимости FIT-OUT: от роскоши к экономии

Для России офисный формат «Fit-out» относительно новый, несмотря на то, что первая коммерческая недвижимость по данной концепции стала реализовываться в самом начале 2000-х годов, — это были люксовые офисы класса А+. По оценкам экспертов, сегодня рынок Fit-out в столице переживает начало подъема и будет динамично развиваться вплоть до 2050 года. Импульсом к росту этого рынка послужили кризисные явления в нашей экономике и девальвация рубля, в результате которых владельцы бизнес-центров, девелоперы оказались в условиях жестокой конкуренции и стали вынуждены проводить реновацию бизнес-центров и вкладываться в проекты Fit-out, улучшая условия для арендаторов.

Если на международные корпорации, снимающие офисные площади для своих сотрудников, подешевевший рубль пришелся «на руку», и сегодня они активно улучшают свои офисные условия, в том числе, переезжая в более престижные места, то для российских арендаторов ситуация изменилась в противоположную сторону. Но отечественные компании все равно предпочитают площади Fit-out, только с планировочной оптимизацией — более уплотненным размещением сотрудников в пространствах, организованных как open-space («открытый офис» с внутренними перегородками), с более точным зонированием площади. Как альтернативу или дополнение к этому методу сокращения затрат российские арендаторы заказывают и точечную оптимизацию, при которой, например, вместо дорогостоящего инженерного оборудования западноевропейского, японского или американского производства устанавливаются аналоги азиатской, российской или восточноевропейской сборки. Одновременно, происходит отказ от натурального камня и дерева, других имиджевых элементов отделки. Или, например, сокращается количество дизайнерских потолочных светильников в обмен на увеличение их мощности освещения, либо частичной их замены на более бюджетные настольные лампы.

Интересными решениями экономии можно назвать организацию пространства из некоего множества «полукабинетов», имеющих только три стены (перегородки), — в этом случае оптимизируются расходы на инженерные системы, включая системы пожарной безопасности. Другим вариантом оптимизации является концепция «гибкого офиса», которая предполагает, что какая-то часть сотрудников всегда находится в отпуске, на больничном, на выездных переговорах, в командировке. Имея статистику, можно принять решение установить, например, восемь рабочих мест на каждые десять сотрудников, при этом не закреплять рабочие места за определенными сотрудниками, а позволить им занимать любую свободную рабочую станцию, оставляя личные вещи в персональном шкафу.

Аспекты инсталляции и разводки противопожарной автоматики на стадии готовности FIT-OUT, влияющие на стоимость проекта

Сложность и стоимость работ по монтажу (адаптации) автоматических систем пожарной безопасности в рамках проекта фит-аут определяется несколькими факторами, в особенности:

объемно-планировочным решением офиса,

высотой, конструкцией и геометрией потолков,

количеством, материалами и установкой перегородок,

степенью проработанности проекта центральных инженерных систем, установленных на стадии готовности Shell&Core,

примененным в здании инженерным оборудованием, накладывающим свои ограничения на «свободу действий».

Очевидно, что чем больше в офисе или торговом зале бутика закрытых кабинетов, примерочных или перегородок, тем большее количество извещателей, громкоговорителей и спринклеров должно быть установлено. Кроме того, перегородки могут выставляться от бетона до бетона — это «дорогой» вариант, но иногда по различным требованиям без него не обойтись, а могут — до подвесного потолка, тогда сложность адаптации сетей в запотолочном пространстве будет минимальной.

Конструкция подвесных потолков также имеет большое влияние на сложность установки трубопроводов для спринклерных АУПТ. Хорошо, если установлен «Грильято» или другой вариант с просветленностью от 40%, но, если приходится работать с глухим гипсокартоном, возникает необходимость в устройстве дополнительного уровня защиты на сварных соединениях из стальных водогазопроводных (ВГП — ГОСТ 3262-75) или электросварных (ЭСВ — ГОСТ 10704-91, ГОСТ 10705-80) труб. Безусловно, это самый дорогостоящий вариант.

Разборные потолки позволяют существенно ускорить процесс монтажа, удешевить и облегчить по весу спринклерную разводку за счет применения пожаростойких многослойных труб из композитного материала на основе полипропилена или гофрированного нержавеющего стального трубопровода (из отоженной стали или нет), гибкой подводки к спринклерам (в стальной оплетке или без нее).

Интеграцию системы пожарной сигнализации (АУПС), построенной на стадии Fit-out, проводит инженерная группа здания, отвечающая за работоспособность системы безопасности всего здания в целом, а не только помещения конкретного арендатора.

Услуга FIT-OUT — цена вопроса

Сегодня на рынке коммерческой недвижимости все чаще появляются предложения с чистовой отделкой, максимально адаптированной под дизайнерскую концепцию арендаторов. При этом стоимость интерьеров, которая, в зависимости от класса офисного здания, колеблется в диапазоне от 35 до 120 тыс./кв. м., равномерно распределяется на весь период аренды, что позволяет снизить единовременную финансовую нагрузку на арендаторов.

Среди арендаторов не утихают споры о том, офисные площади какого типа обойдутся в конечном счете дешевле, например:

класс «А» с отделкой девелопера,

Shell&Core класса «А» свободной планировки + реализация проекта Fit-out.

Если ответить на этот вопрос кратко — здесь все зависит от арендуемой площади и планируемого периода аренды. Безусловно, вначале реализация Fit-out-проекта потребует единовременных инвестиций, которые при средней площади офиса 1000 кв.м. и средней стоимости интерьера 60 000 руб./кв. м. составят 60 млн руб., что в первый год «ударит по карману». Однако, с каждым последующим годом разница между арендой офиса класса «А» с базовой отделкой девелопера, и арендуемой площадью Shell&Core класса «А» свободной планировки, на которой реализован собственный проект Fit-out, будет сокращаться. Это объясняется тем, что аренда Shell&Core стоит примерно на 20–30% дешевле, чем та же площадь с отделкой девелопера — ориентировочно 40 000 руб./кв.м/год против 51 000 руб./кв.м/год.

Где-то за 5 лет общая стоимость аренды этих двух вариантов сравняется:

класс «А» с отделкой девелопера — 5×51 млн руб.= 255 млн руб.

Shell&Core класса «А» свободной планировки + реализация проекта Fit-out — 5×40 млн руб. + 60 млн руб. = 260 млн руб.

А если сравнить статьи затрат спустя 10 лет, то получим такую картину:

класс «А» с отделкой девелопера — 10×51 млн руб.= 510 млн руб.

Shell&Core + Fit-out — 10×40 млн руб. + 60 млн руб. = 460 млн руб.

Но не будем забывать еще и про другие моменты, выгодно выделяющие второй вариант:

Неэффективно используемые площади в стандартно спроектированном девелопером офисе «съедают» примерно 10% стоимости аренды;

Качественно реализованный проект Fit-out дает несколько положительных эффектов, которые были доказаны в результате многочисленных исследований:

производительность труда сотрудников вырастает примерно на 4–8%;

расходы на поиск нового персонала и оплату больничных снижаются на 6%;

имиджевая составляющая бизнеса увеличивается двукратно благодаря эксклюзивному дизайну, высококачественным материалам, высокоэффективным планировочным решениям и современным инженерным системам.

Кроме того, при заезде офиса в Shell&Core собственник предоставляет арендные каникулы для проведения строительных и ремонтных работ.

Судите сами: для девелопера Fit-out — всего лишь стадия готовности помещений, позволяющая увеличить привлекательность «товара», а вместе с ней и аренду. Поэтому девелоперы вкладывают в проекты Fit-out никак не более 35 000 руб./кв. м., в то время как мы привели пример со средними затратами 60 000 руб./кв. м. Уже только по этой причине качество реализации проекта будет отличаться в 2 раза.

Если же сравнивать затраты на Fit-out в формате Design–build, и затраты на работы, проводимые проектировочной и строительной организациями по отдельности, то, по оценке Станислава Наумова, основателя компании CERA GROUP, «все более востребованной становится услуга генподрядчиков «design&build». Такой формат позволяет сэкономить в среднем 10–20% от стоимости строительного проекта, так как проектирование и строительные работы идут параллельно, уменьшаются сроки и стоимость реализации проекта» [ii]. При этом генеральный подрядчик своими силами, не вовлекая в решение проблем заказчика, преодолевает сложности, вытекающие из:

специфики уникального архитектурного решения;

необходимости оптимизировать бюджет за счет замены материалов;

сроков исполнения проекта, установленных заказчиком;

требований заказчика сохранять высокое качество инженерных и отделочных работ.

И наконец, интересны различия в средних расходах на офисные зоны Fit-out между отечественными и зарубежными компаниями, но здесь без комментариев — все данные помещены в таблицу 1.

Таблица 1. Затраты на Fit-out и распределение площади по различным зонам офисных интерьеров в бизнес-центрах классов А и В+ (по данным проектов, реализованных Pridex)

Ключевые игроки на столичном рынке FIT-OUT

Объединив статистику Московской ассоциации участников рынка строительства и внутренней отделки (MCFO) [iii] и международной консалтинговой компании в области недвижимости CBRE (Office NEXT 2010–2016 [iv]) за несколько лет, мы получили список крупнейших представителей рынка Fit-out в столице. В таблице 2 мы расположили их в алфавитном порядке, поскольку в разные годы первые места рейтингов занимали разные компании.

Таблица 2. ТОП-7 лидеров московского рынка Fit-out в четырех категориях, на долю которых приходится до 80% всех завершенных проектов

Итак, хотя этот обзор посвящен главным образом реализации проектов Fit-out, их организационной и экономической составляющей, обращаем ваше внимание на важность проработки инженерных решений в области автоматических систем пожарной безопасности. Ведь не редкость, когда экономия на каком-то одном разделе проекта приводит к его удорожанию за счет вынужденных изменений в другой его части.

Как мы показали в качестве примера, тот же дешевый сплошной потолок из гипсокартона «выльется» в солидные расходы на инсталляцию спринклерной АУПТ. Но существует множество других аспектов, которые изменят стоимость реализации проекта не в вашу пользу. Поэтому обращайтесь за квалифицированной консультацией к специалистам в области систем ПБ как можно раньше и привлекайте их к участию в проекте — это поможет существенно оптимизировать затраты на офис Fit-out.

Альянс «Комплексная безопасность» предоставляет услуги полного цикла по обеспечению пожарной безопасности коммерческих зданий — от проектирования, монтажа и пусконаладочных работ до технического обслуживания, планового и внепланового ремонта пожарной автоматики. Мы готовы к участию в коммерческих тендерах и выполнению работ на стадии как fitout, так и shell&core.

[i] «Construction Contracts: Law and management» by John Murdoch and Will Hughes, published in 2007 by «Taylor & Francis E-library», fourth edition, United Kingdom ISBN 0-203-96574-4 simultaneously published in USA ISBN 978-0-415-39368-3 and Canada ISBN 978-0-415-39369-0 .

Источник

admin
Оцените автора
Строительство: баня и сауна
Adblock
detector