Почему застройщики затягивают строительство

Дом сдан, а ключи не выдают: как долго застройщик имеет право задерживать передачу квартир

Дольщики, купившие квартиру на стадии строительства дома, обычно ведут счет дням и ждут не дождутся, когда же новостройка будет, наконец, сдана. Они думают, что тогда можно будет перестать, наконец, снимать чужое жилье и заселиться в свое собственное. И испытывают разочарование, обнаружив, что ключи от квартиры никто им в тот же день не выдаст.

Иногда разница между сроком ввода в эксплуатацию и реальным сроком передачи ключей доходит до полугода или даже чуть больше. И это абсолютно нормальная история, так как данные понятия – совершенно разные.

Для дольщика более важен не размытый тезис «планируемый срок ввода», а предельный срок передачи объекта долевого строительства.

Если застройщик в него не вписывается, то, согласно 214-ФЗ, дольщик имеет право потребовать выплатить ему неустойку. Или даже потребовать расторжения договора и возврата вложенных денег.

Запутались? Сейчас поможем разобраться.

Срок ввода объекта в эксплуатацию

Это дата, к наступлению которой застройщик должен получить официальный документ, что он полностью завершил строительство в соответствии с проектной документацией. То есть, построено не только само здание, но и выполнено внутреннее благоустройство территории , а объекту присвоен милицейский адрес .

Справка : милицейский адрес – это фактический адрес, по которому дальше будет числиться объект. Без него не пройти регистрацию в Госстройнадзоре и Росреестре. До того, как его присваивают, новостройка имеет только строительный адрес.

Не менее важно для строительной компании получить справки от поставщиков энергоресурсов о том, что дом готов к эксплуатации. Речь идет о Водоканале, Ленэнерго, Теплосети. Без их разрешения жить в доме будет невозможно.

И это, кстати, наиболее частая причина, по которой вроде бы уже готовая новостройка простаивает и не вводится в эксплуатацию.

Как правило, дата ввода новостройки в эксплуатацию указывается примерная: 3 квартал 2020 года или 1 квартал 2021 года. Застройщик может подкорректировать ее в одностороннем порядке: это не возбраняется.

Срок передачи квартиры дольщикам

Срок передачи ключей, напротив, носит жесткий характер. Он прописывается в ДДУ и не меняется по желанию застройщика . Каждый день отсрочки может повлечь за собой наказание – штраф в пользу будущих собственников жилья.

С момента сдачи дома и до передачи ключей проходит обычно 4-7 месяцев . За это время застройщику нужно решить все незавершенные вопросы: например, закончить отделку помещений (если это предусмотрено по ДДУ), заключить договор с управляющей компанией .

Факт успешной передачи квартиры подтверждается подписанием акта приема-передачи между застройщиком и покупателем.

Очень опасным является момент, если в ДДУ содержится не конкретная дата передачи объекта долевого строительства участнику, а следующая формулировка: «ключи будут переданы не позднее чем через 3 месяца после ввода объекта в эксплуатацию» .

В этом случае, даже если произойдет серьезная задержка строительства, то дольщику будет не потребовать неустойку с девелопера.

Торопить застройщика насчет выдачи ключей нет смысла. Он заранее формирует график осмотра квартир , которому следует довольно строго. Дольщик получит уведомление о готовности своего объекта к передаче примерно за месяц до срока выдачи ключей.

Резюмируем.

Даже если застройщик в офисе продаж делает акцент на срок сдачи дома, главное – внимательно читать пункт о сроке передачи квартиры в ДДУ и адекватно рассчитывать свои силы. Помните о том, что именно эта дата – самая важная для дольщика.

Источник

Застройщик затягивает сроки сдачи жилья по ДДУ: что делать и как получить компенсацию?

Советы юриста. Застройщик затягивает сроки сдачи жилья по ДДУ: что делать и как получить компенсацию?

Каждый дольщик, заключая договор долевого участия, мечтает стать счастливым новоселом в указанные в договоре сроки. Но время идет, ипотечный кредит оплачивается, а заветные квадратные метры все никак не обретают законного владельца. Хорошо, если застройщик возвел дом полностью или хотя бы большую часть. А если стройка так и осталась на уровне фундамента? Что делать дольщику, если застройщик затягивает сроки сдачи жилья по ДДУ? Какие способы защиты у него есть?

Уточнение сроков по ДДУ

В первую очередь нужно еще раз внимательно изучить свой договор долевого участия. Обязательным пунктом для ДДУ будет срок передачи квартиры и должен быть единым для всех дольщиков возведения данного строительного объекта.

Строительная организация вправе сама выбирать в какой форме прописать сроки передачи жилья участникам. В договоре они могут быть определены одним из трех вариантов:

• Конкретной датой. К примеру, 31.12.2017 года. Отсчет просрочки будет начинаться с 01.01.2018 года.
• Указанием квартала. Например, I квартал 2018 года. Значит, с 01 апреля 2018 года начинается задержка передачи жилья.
• Привязкой к срокам сдачи в эксплуатацию. Допустим, в ДДУ прописан срок ввода 31.03.2018 года, а передача квартир должна осуществиться через месяц мосле этого, то нарушение сроков будет отсчитываться с 01 мая 2018 года.

Девелоперы, в попытке снять с себя ответственность за нарушение сроков, в договорах используют размытые формулировки, как «примерный», «планируемый», «ориентировочный». Такие уловки, как показывает практика, в судах их не спасают.

Что считается просрочкой

По законодательству, подтверждением выполненных обязательств является приёмопередаточный акт. Застройщик за 30 дней до указанных в договоре сроков должен уведомить участника о готовности к передаче квартиры. Дольщик, со своей стороны, не позднее двух недель со дня вручения уведомления, должен явиться для приемки.

С даты подписания обеими сторонами акта приема-передачи квартиры считается, что девелопер выполнил свои обязательства. Этот документ и будет подтверждением наличия просрочки. Разница между датами передачи жилья по ДДУ и подписания приемочного акта и будет временем просрочки.

Рекомендуется убедиться в наличии у строителей разрешения на ввод в эксплуатацию здания, прежде чем ставить подпись в акте. Некоторые лукавые строители, нарушая действующее законодательство, предлагают дольщику подписать передаточный акт до его получения. В результате, у него могут возникнуть большие сложности при регистрации прав собственности.

Застройщик предлагает продление сроков строительства

Факторов, влияющих на темпы возведения здания множество, в том числе и добросовестность самого девелопера. Поэтому, ситуации с несоблюдением сроков сдачи новостройки случаются довольно часто. В такой ситуации, 214-ФЗ гласит, что застройщик обязан направить дольщику уведомление об этих изменениях. Направляется оно не позже, чем за два месяца до истечения срока передачи квартиры, указанного в договоре.

В нем указывается причина изменения сроков сдачи. Одновременно с этим направляется предложение подписать соглашение о переносе срока сдачи объекта недвижимости, оговоренного в условиях ДДУ. Указываются новые сроки передачи квартиры участнику.

Все эти документы девелопер должен направить адресату заказной почтой или вручить лично под роспись. Главное, чтобы было девелопер имел доказательство о получении документов адресатом.

При получении предложения о продлении сроков, по закону, право выбора остается за дольщиком.

Принятие

Дольщики обычно соглашаются на перенос сроков сдачи дома по ДДУ, когда им это выгодно. Например, если не успел собрать всю сумму для последнего взноса.

Возможно наличие и иных причин для согласия: Может быть, еще не столь продолжительный срок задержки ввода дома в эксплуатацию и проще немного подождать, чем затевать долгую судебную процедуру. В любом случае, перед подписанием дополнительного соглашения стоит посоветоваться с опытным профильным юристом, еще раз проверить застройщика.

Обязательно необходимо лично посетить стройку и соотнести сроки предложенного переноса и степень завершенности строительства. Предположим, возведена всего лишь третья часть дома, а застройщик предлагает перенести сроки на два-три месяца. Конечно же такое предложение изначально выполнено не будет и принимать его не стоит.

Собираясь принимать допсоглашение, его следует очень внимательно изучить. Обычно, вся суть заключается в установлении новых сроков передачи новостройки участнику, не предусмотренных условиям договора долевого участия. Но застройщик может проявить некоторое лукавство, чтобы обезопасить себя в дальнейшем. Для этого в соглашение включается пункт об отсутствии у дольщика претензий по новым срокам сдачи квартиры.

Дополнительное соглашение по изменению сроков строительства, являясь документом, созданным на основе договора долевого участия, должен быть зарегистрирован в Росреестре. При ее отсутствии оно является недействительным.

Внимание! Подписывая соглашение о переносе сроков передачи квартиры, дольщик с этого момента утрачивает возможность обращаться в суд с требованием неустойки за эту просрочку.

Отклонение

Если в новостройке застройщик нарушает свои обязательства по срокам передачи квартиры, участнику нет резона безропотно сносить такое положение дел, его не устраивают предложения девелопера, то стоит немедленно начинать действовать. В решении этой задачи пойти можно двумя путями:

— досудебный порядок урегулирования спора,

— в судебном разбирательстве.

Досудебное урегулирование подразумевает обмен претензиями и предложениями способов их разрешения. Поэтому, дольщику следует направить претензию к застройщику с требованием выплаты неустойки по указанным в договоре адресам. Разумнее будет составить ее с помощью опытного юриста.

Необходимо обратить внимание на обязательность процедур досудебного урегулирования. Без него суд не будет принимать к рассмотрению иск.

Претензия должна содержать информацию о дольщике, полные данные о застройщике, номер договора долевого участия и дату его заключения, общую сумму по нему, сроки передачи новостройки дольщикам.

Участники долевого строительства могут предъявить в письме различные претензии, например:

• досрочное расторжение ДДУ и возврат всей уплаченной по нему суммы;
• компенсация некоторой части из уплаченных за несданную недвижимость денег;
• условие выполнения дополнительных, не предусмотренных договором ранее, строительных работ;
• выплаты в добровольном порядке девелопером обязательной неустойки за просрочку передачи жилья;
• пени за нарушение сроков сдачи застройщиком.

Если строительная организация не приняла условия, выставленные в претензионном письме, то дольщику не остается ничего другого, кроме обращения в суд для отстаивания своих прав дольщиков.

Обращение в суд

Согласно законодательству, защищающего интересы потребителей и карающего нерадивых девелоперов, за несоблюдение срока сдачи дома, указанного в ДДУ, установлена выплата застройщиком участнику долевого строительства неустойки. Ее можно оплатить добровольно либо будет взыскана через суд.

В исковом заявлении истец должен уже указать конкретный размер суммы неустойки на момент его подачи.

Исковое заявление может содержать и иные требования:

• возмещения убытков (если дольщик сможет доказать, что ему пришлось арендовать жилье из-за переноса даты сдачи новостройки);
• компенсацию морального вреда;
• уплаты штрафа за отказ добровольно выполнить законные требования потребителя;
• оплаты судебных расходов.

К заявлению в суд прилагаются документы:

• договор долевого участия;
• претензионное письмо, направленное застройщику;
• расчет неустойки;
• квитанции, подтверждающие понесенные расходы, связанные с судом.

Дольщик, при обращении в суд за разрешением споров по ДДУ, от уплаты госпошлины освобождается. Исковое заявление можно направить по почте или сдать в канцелярию суда лично.

Судебная практика показывает, что строители не упускают возможности воспользоваться своим правом по ст. 333 ГК РФ и заявляют требования о снижении неустойки. Суды, исходя из принципов разумности, зачастую значительно уменьшают ее сумму.

При несогласии истца с уменьшением размера неустойки, у него есть возможность обращения в апелляционную и кассационную судебную инстанцию.

Исходя из судебной практики, юристы рекомендуют участникам ДДУ незамедлительное обращение в суд при любой просрочке сдачи жилья. Судебные разбирательства весьма долгий процесс. В критической ситуации с застройщиком это может быть единственным шансом успеть получить вложенные денежные средства.

Для достижения желаемого результата лучше доверить это дело юристу.

Доверяя свое дело специалисту, вы экономите свое время и нервы.

Очень хорошо зарекомендовали себя в этом направлении юристы из центра правовой поддержки «Ваше право» юридические услуги по г. Ростов-на-Дону и Ростовской области.

г. Ростов-на-Дону, ул. Социалистическая, 53

Ведущий юрисконсульт Иван Александрович;

Источник

Почему после сдачи дома до получения ключей может пройти 6 месяцев? И законно ли это?

«Сдача жилого комплекса в эксплуатацию запланирована на второй квартал года, дольщики получат ключи в четвертом квартале», — такую фразу часто можно прочитать на сайтах о новостройках. Почему такой разрыв в датах, куда делся третий квартал?

В чем разница ввода в эксплуатацию от выдачи ключей?

Действительно, выбирая квартиру в новостройке, особенно в высокой стадии готовности, покупатели рассчитывают побыстрее въехать в новое жилье, чтобы перестать платить за аренду. Однако сдача дома в эксплуатацию — это совсем не выдача ключей.

Передача ключей практически всегда происходит позже — иногда приходится ждать полгода.

Срок сдачи или ввода объекта в эксплуатацию — это дата, прописанная в разрешении на строительство. К этому сроку застройщик должен завершить строительные работы и получить разрешение на ввод.

А передача ключей осуществляется после этой даты — в течение 2, 3, а то и 6 месяцев. Число и месяц выдачи ключей прописаны в ДДУ, однако многие, вероятно, не обращают на это внимание.

Что происходит в течение времени между сдачей и ключами?

За это время застройщик завершает отделку квартир, благоустраивает территорию, выполняет пусконаладочные работы по инженерным системам, заключает договоры с управляющей компанией и поставщиками коммунальных ресурсов. Вы же не поедете в дом, где нет ни воды, ни электричества. А еще после всего этого нужно осмотреть квартиры.

Кстати, срок ввода дома в эксплуатацию может быть продлен, если застройщик обратится в соответствующую организацию (в Москве это Мосгосстройнадзор, в Подмосковье — Министерство жилищной политики).

В 2020 году из-за пандемии коронавируса и его последствий все разрешения на строительство продлены автоматически — на 1 год с даты срока окончания их действия.

А вот срок передачи ключей застройщик не может изменить в одностороннем порядке.

Он обязан уведомить об этом дольщиков, а дальше дольщики сами решают — подписывать дополнительное соглашение к ДДУ или нет. Нарушение срока ведет к штрафам, но в этом году эту норму тоже изменили — до конца года покупатели жилья не смогут предъявлять строителям претензии за просрочку выдачи ключей.

Потому что в Москве стройки простаивали целый месяц, а в области строительство жилья было заморожено еще дольше.

Понятно, что нагнать прежние темпы сразу не получится, и столичный регион ждут массовые переносы сроков как сдачи жилых комплексов, так и передачи ключей.

У застройщиков никаких средств не хватит выплачивать штрафы и неустойки! Так что дольщиков поставили перед фактом, что им волей-неволей придется войти в положение, понять и простить.

Кстати, в затягивании сроков передачи ключей не всегда виноват застройщик или коронавирус. Чаще всего это невозможность своевременного подключения внешних инженерных систем. Если коммунальщики-монополисты не подключают объект — сделать что-либо крайне сложно, остается только ждать.

И застройщику, и дольщикам. Так что прежде чем бежать в суд, нужно выяснить истинную причину того, почему вам не выдали ключи в назначенный день.

Еще одна причина, из-за которой может отложиться переезд в новые квартиры, — комиссия, принимающая новостройку у застройщика, нашла недостатки и предписала их устранить. Пока эти недочеты не будут ликвидированы — разрешение на ввод застройщик не получит.

Источник