Предельные параметры разрешенного строительства реконструкции это

Статья 38. Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства

Статья 38. Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства

ГАРАНТ:

См. Энциклопедии, позиции высших судов и другие комментарии к статье 38 Градостроительного кодекса РФ

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 373-ФЗ в часть 1 статьи 38 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2017 г.

1. Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают в себя:

1) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь;

2) минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;

3) предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;

4) максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка;

5) утратил силу с 1 января 2017 г.

Информация об изменениях:

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 373-ФЗ статья 38 настоящего Кодекса дополнена частью 1.1, вступающей в силу с 1 января 2017 г.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 373-ФЗ статья 38 настоящего Кодекса дополнена частью 1.2, вступающей в силу с 1 января 2017 г.

2. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются указанные в части 1 настоящей статьи размеры и параметры, их сочетания.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 30 декабря 2015 г. N 459-ФЗ статья 38 настоящего Кодекса дополнена частью 2.1

2.1. Предельные параметры разрешенного строительства или реконструкции объектов капитального строительства в составе градостроительного регламента, установленного применительно к территориальной зоне, расположенной в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения, должны включать в себя требования к архитектурным решениям объектов капитального строительства. Требования к архитектурным решениям объектов капитального строительства могут включать в себя требования к цветовому решению внешнего облика объекта капитального строительства, к строительным материалам, определяющим внешний облик объекта капитального строительства, требования к объемно-пространственным, архитектурно-стилистическим и иным характеристикам объекта капитального строительства, влияющим на его внешний облик и (или) на композицию и силуэт застройки исторического поселения.

3. В пределах территориальных зон могут устанавливаться подзоны с одинаковыми видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, но с различными предельными (минимальными и (или) максимальными) размерами земельных участков и предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства и сочетаниями таких размеров и параметров.

Источник

Статья 38. Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства

СТ 38 ГрК РФ.

1. Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают в себя:

1) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь;

2) минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;

3) предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;

4) максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка;

5) утратил силу с 1 января 2017 г.

2. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются указанные в части 1 настоящей статьи размеры и параметры, их сочетания.

2.1. Предельные параметры разрешенного строительства или реконструкции объектов капитального строительства в составе градостроительного регламента, установленного применительно к территориальной зоне, расположенной в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения, должны включать в себя требования к архитектурным решениям объектов капитального строительства. Требования к архитектурным решениям объектов капитального строительства могут включать в себя требования к цветовому решению внешнего облика объекта капитального строительства, к строительным материалам, определяющим внешний облик объекта капитального строительства, требования к объемно-пространственным, архитектурно-стилистическим и иным характеристикам объекта капитального строительства, влияющим на его внешний облик и (или) на композицию и силуэт застройки исторического поселения.

3. В пределах территориальных зон могут устанавливаться подзоны с одинаковыми видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, но с различными предельными (минимальными и (или) максимальными) размерами земельных участков и предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства и сочетаниями таких размеров и параметров.

Комментарий к Ст. 38 Градостроительного кодекса РФ

1. Положения комментируемой статьи необходимо рассматривать в контексте земельного законодательства, поскольку ст.33 ЗК РФ также устанавливает предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков в целях определения размера их предоставления впервые гражданам из государственной или муниципальной собственности. При приватизации земельных участков в порядке ст. 20-21 ЗК РФ указанная норма не подлежит применению. Такой вывод получал свое подтверждение и в правовых позициях Конституционного Суда РФ.

Указанные выше нормы ЗК РФ об установлении предельных размеров предоставляемых земельных участков из государственной или муниципальной собственности в свете комментируемой статьи следует понимать следующим образом. Ранее для юридических лиц, возводящих промышленные объекты, многоквартирные дома либо иные объекты капитального строительства не устанавливались на законодательном уровне принципы определения размеров таких земельных участков. Данный вопрос решался в соответствии с процедурой предварительного согласования мест размещения объектов и проектной документацией.

Применительно к размеру земельных участков для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, соответствующие предельные размеры земельных участков определялись законами субъектов РФ, а размеры земельных участков для личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства – муниципальными правовыми актами.

С принятием ГрК РФ процедура определения максимальных и минимальных параметров и размеров изменилась хотя бы потому, что кодекс объединил определение предельных размеров земельных участков и параметров капитального строительства в единый комплекс. Теперь данные требования будут содержаться не в разрозненных нормативно-правовых актах разного уровня и юридической силы, а в градостроительном регламенте, входящим составной частью в правила землепользования и застройки. В свою очередь, правила землепользования и застройки должны разрабатываться с учетом положений, содержащихся в документах территориального планирования Российской Федерации и субъектов РФ. Поэтому именно градостроительным регламентом и будут определены предельные размеры земельных участков и параметры строительства (реконструкции) объектов капитального строительства.

Не смотря на это, земельное нормирование как таковое, безусловно, не исчезнет, но его сфера действия изменится. Сохранится в неизменном виде, например, земельно-правовое нормирование предельных размеров земельных участков для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, поскольку для сельскохозяйственных угодий градостроительный регламент не устанавливается (ч.6 ст.36 ГрК РФ). Применительно же к другим предельным размерам, деятельность органов местного самоуправления будет скорректирована следующим образом. Если, например, градостроительным регламентом для соответствующей зоны малоэтажного строительства в поселении (сельском муниципальном образовании) предусмотрен минимальный размер земельного участка 0,06 га, а максимальный размер 0,15 га, то орган местного самоуправления в порядке ст.33 ЗК РФ может установить, например, что из муниципальной собственности в собственность граждан для индивидуального жилищного строительства предоставляются земельные участки за плату в размере 10 соток, а бесплатно – от 6 до 8 соток.

Как следует из ч.8 ст.36 ГрК РФ, если предельные размеры уже существующих земельных участков либо объектов капитального строительства не соответствуют градостроительному регламенту, то они сохраняются бессрочно, кроме случаев, когда использование таких участков и объектов опасно для жизни и здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия.

2. Наряду с предельными размерами земельных участков, комментируемая статья определяет и предельные параметры и виды размещения объектов недвижимости. Это означает, что в каждой территориальной зоне (или даже подзоне) определяются минимальные отступы от границ земельного участка (например, не менее 2 метров для малоэтажного жилого дома), предельное количество этажей или высота объекта (не выше 6 метров или максимум три этажа) и максимальный процент застройки площади земельного участка (например, должно быть застроено не более 75 % или ¾ от общей площади земельного участка).

Прогрессивность данного подхода к определению параметров и видов застройки земельного участка очевидна. Теперь гражданину либо юридическому лицу нет необходимости согласовывать с органом публичной власти все параметры застройки, поскольку он получает возможность выбрать их самостоятельно. Например, в вышеприведенном случае, гражданин сам вправе определить, что его индивидуальный жилой дом в зоне застройки малоэтажными жилыми домами будет включать два этажа, отступ от границы земельного участка будет составлять 4 метра, а максимальный процент застройки земельного участка составит 57 %. Такой выбор является правомерным и не будет зависеть от чьего-то «усмотрения».

3. Поскольку с крупных муниципальных образованиях (городских округах) могут существовать одинаковые территориальные зоны (например, в городе может быть не одна, а несколько зон застройки среднеэтажными домами или зон застройки индивидуальными жилыми домами), то предельные размеры земельных участков либо параметры разрешенного строительства (реконструкции) в каждой такой зоне могут различаться в силу исторических, архитектурных и иных традиций застройки отдельно взятого населенного пункта, в связи с чем все вышеуказанные показатели будут естественным образом варьироваться.

Поэтому совершенно оправдано ч.3 комментируемой статьи определяет, что в пределах любой территориальной зоны могут быть установлены подзоны с одинаковыми видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (то есть для них будет установлен одинаковый правовой режим). Однако для каждой такой подзоны будут различаться предельные размеры земельных участков и параметры разрешенного строительства (реконструкции). Следовательно, если в пределах городского округа установлено три подзоны застройки индивидуальными жилыми домами в соответствии с определенными видами разрешенного использования, то допустимо закрепление для каждой из них различных параметров минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка.

Источник

Предельные параметры разрешенного строительства

Эффектным способом используя удобство места строительства и удобство реализации сроков возведения объектов на нем, можно добиться многого. Предельные параметры разрешенного строительства – это почти то же самое, что предельные размеры земельного участка, на котором организуется строительное производство, являются важной темой для разговора с заказчиком. По этой причине мы написали эту публикацию. Кому же не захочется знать, на какие моменты обратить внимание и в каких местах лучше строить.

Предельные параметры разрешенного строительства ГрК РФ определяются, как минимальные и максимальные размеры земельных участков, для которых существуют ограничения. В статье 38 вышеназванного кодекса говорится, предельные параметры разрешенного строительства могут включать в себя:

Все эти ограничения указаны в законодательных актах федерального значения и являются руководством для установления дополнительных предельных параметров разрешенного строительства в региональных зонах.

Отсюда следует, что определяя предельные параметры разрешенного строительства, которые учитываются в Правилах застройки определенной территории, местным муниципалитетам можно руководствоваться конкретными условиями земли и другими особенностями, с помощью которых можно предельно расширить или сузить эти границы.

В пункте 3 ст. 38 ГрК РФ региональные зоны России разделены на подзоны, но в границах одной территориальной зоны, несмотря на одинаковые виды разрешенного строительства (ВРИ) каждый конкретный участок земли может иметь свои предельные параметры разрешенного строительства. При этом, согласно стандартов градостроительства, в таких подзонах будут различными доли озеленения участков. Давайте рассмотрим этот вопрос подробно.

Наиболее распространенный вариант использования земли под строительство дач и садоводств, определял, в свое время, предельные параметры разрешенного строительства, как пресловутые 6 соток земли. Во всех градостроительных регламентах России это был предельно допустимый показатель использования надела гражданами для разрешенного ИЖС. Люди невольно стали рассматривать дачные участки в предельно допустимых размерах, которые могли быть допустимыми в одной территориальной зоне и совсем непригодными к садоводческому хозяйствованию – в другой.

Фактические подобные предельные параметры разрешенного строительства могли быть эффективными при борьбе с недобросовестными застройщиками, не соблюдающими градостроительные нормы и границы застройки, строящими дома в несколько этажей. Практически же подобное уравнивание привело к дополнительным нагрузкам на дачные и садоводческие хозяйства, которые негативно отразились на обычных гражданах. Участок, не вписывающийся в предельные параметры разрешенного строительства, согласно действующему законодательству, не может быть поставлен на кадастровый учет, соответственно все постройки на нем подлежат сносу. При этом не имеют значения форма собственности и права на землю.

Правда, для собственников некапитальных построек есть смягчение. В статье 36 ГрК РФ предлагается такие участки, предельные параметры разрешенного строительства которых нарушены, использовать без срока действия, если они не несут в себе угрозу жизни и здоровью другим людям.

В предельные параметры разрешенного строительства включены также минимальные отступы от границ земельных участков, за пределами которых возведение конструкций запрещено. А также предельная высота строений в соответствии с техническими регламентами, в которых установлены требования об ограничении высоты и недопустимости превышения определённых показателей. Эти и иные показатели, как максимальный процент застройки в каждом проекте регулируются на уровне местного законодательства, поэтому рассматриваются и согласуются с заказчиком на индивидуальной основе.

По всем вопросам строительства на собственных и арендованных землях обращайтесь к специалисту компании по телефону 391 209-09-40. Ждем звонков!

Источник