Средний срок строительства многоэтажного дома

Сколько должен строиться дом?

В вопросе инвестирования граждан в новостройки законодательные инициативы периодически пытаются тем или иным способом защитить российских жителей. Тем не менее, позиция государства определена четко: покупатель самостоятельно оценивает и принимает на себя риски, которые могут проявиться при строительстве жилого дома.

В условиях уже наступившего кризиса покупателю жилья в новостройке необходимо иметь хотя бы минимальные знания для оценки строящегося объекта. Однако не каждый, накопивший или взявший в ипотеку необходимую сумму денег, этими знаниями обладает. Целый раздел нашего сайта посвящен вопросу мониторинга строительства, где динамику возведения жилого дома можно увидеть в поквартальном разрезе.

Оценивать темпы строительства приходится субъективно, сравнивая скорость строительства интересующего объекта с другими объектами, лучше всего – с возводимыми застройщиками из числа лидеров строительного рынка. Важно также правильно оценивать соответствие текущей стадии строительства относительно конечных сроков сдачи, чтобы спрогнозировать, успеют ли достроить, как обещали.

Сравнительный метод может давать неплохие результаты, когда рынок активен. Ориентируясь на средние темпы строительства, инвестор может предположить, будет ли своевременной сдача новостройки, выбранной для инвестиций. Замедление экономического роста в стране накладывает свой отпечаток на перспективы первичного рынка. Как в таком случае определить, сможет ли компания уложиться в заявленные сроки?

«За месяц можно построить три этажа панельного дома или только один – кирпичного»

Наверняка, вы слышали и читали различные фразы о примерных сроках строительства жилых домов. Как правило, в подобных примерах обоснование необходимого времени зависит от технологии строительства объекта: панель, монолит или кирпич.

Но новостройка может быть как одноподъездной «свечкой», так и зданием, состоящим, к примеру, из 12 секций. Да и подъезды бывают разные: где-то квартиры равномерно обрамляют лестничную клетку по типу квадрата, в другой новостройке площадка секции разветвляется в разные стороны, образуя вытянутый прямоугольник с рядами квартир по левую и правую стороны. Логично ли рассуждать о темпах строительства вне зависимости от этих характеристик? Очевидно, что нет.

Планировка 1-подъездной новостройки по ул.Кавалерийская, 3/2, жилой дом TIME, Первый Строительный Фонд

Планировка 1-подъездной новостройки по ул.Первомайская, 16/1, микрорайон «Весенний», Первый Строительный Фонд

Как рассчитать сроки строительства

Объективные нормативы, по которым должен строиться жилой объект, существуют. При определении продолжительности строительства учитываются такие параметры, как площадь жилого дома, технология строительства и природно-климатические факторы, влияющие на условия труда и производство строительно-монтажных работ.
Общие нормативы могут служить лишь ориентиром, поскольку в каждом конкретном случае сроки строительства зависят от особенностей местности, использования различных типов фундамента, объекты отличаются друг от друга конфигурацией, имеют или не имеют встроенные и пристроенные нежилые помещения, подземную часть и т.д.

Строительные нормы предусматривают технологические перерывы, учитывающие сезонность, при производстве некоторых видов работ (время на вмерзание свай, перерывы при зимней кладке, отогрев помещений и т.д.). Поэтому при определении продолжительности строительства объектов в различных природно-климатических районах страны применяются специальные коэффициенты.

Предельные сроки строительства жилых домов в России

В таблице приведены нормативы, применяемые для расчета сроков в жилищном строительстве, в зависимости от площади новостройки и технологии строительства*. Сроки строительства указаны в месяцах. Для расчета времени строительства жилого дома в Новосибирской области общие показатели должны быть умножены на коэффициент 1,2.

* Нормы продолжительности строительства объектов предполагают выполнение строительно-монтажных работ основными строительными машинами в две смены, а остальных работ – в среднем в 1,5 смены. Нормами учтено строительство зданий на ленточных фундаментах и с техническим подпольем. Продолжительность строительства зданий на свайных фундаментах увеличивается из расчета 10 рабочих дней на каждые 100 свай. Нормы разработаны для зданий, не имеющих встроенных и пристроенных нежилых помещений, при условии двухсменной работы одного монтажного крана для здания до четырех секций и двух монтажных кранов для здания свыше четырех секций. Продолжительность строительства здания сложной конфигурации в случаях, требующих дополнительной установки башенного крана, увеличивается на 15 рабочих дней. При сдаче новостройки «под ключ», требуется дополнительное время на проведение внутренней отделки.

Инвестиции на начальной стадии строительства всегда считались высокорискованными. Желание сэкономить или подзаработать на вложениях в котлован на площадках малоизвестных застройщиков сродни игре в рулетку: в нынешний экономически сложный период никто не поручится, что стройка будет доведена до конца, а не будет заморожена на каком-либо этапе на долгое время. Информация о сроках, требуемых для строительства жилых домов, поможет инвестору не упустить момент, когда «что-то пойдет не так», и решить, нужно ли что-то предпринять.

© Текст, иллюстрации, фото: www.n-s-k.net. При перепечатке и использовании материалов ссылка на источник обязательна.

Ошибочно полагать, что довести до ума полуфабрикат из голых стен и окон, можно быстро и недорого, а еще лучше своими руками и «бесплатно». Отделка от застройщика часто обходится дешевле, чем самостоятельный ремонт. Так ли уж плох ремонт от застройщика? Посмотрим, что предлагает новосибирский рынок новостроек, сдающихся под ключ.

Как устроен рынок недвижимости: жилье выбывает с рынка, только если его приобретает конечный покупатель. Если недвижимость покупается в инвестиционных целях, она рано или поздно поступит на рынок вновь, конкурируя с другими квартирами. Часть недвижимости на рынке не находит своего покупателя. Непроданным остается жилье с сильно устаревшими или неудовлетворительными потребительскими характеристиками, а также квартиры с завышенными ценами.

Как определить надежность застройщика и сделать прогноз относительно перспектив своевременной сдачи жилого дома? Начните с проектной декларации. Проектная декларация должна состоять, как минимум, из двух частей: Информация о застройщике и Информация о проекте (объекте) строительства.

Жилищно-строительные кооперативы до сих пор остаются за рамками правового регулирования в вопросе дополнительной защиты дольщиков, что в дальнейшем может спровоцировать увеличение числа обманутых пайщиков-инвесторов.

С дохода, полученного от сдачи жилья в наем, нужно уплатить налог в размере 13%. Гражданин также вправе зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, указав основным видом деятельность, связанную со сдачей жилья в аренду, или купить патент на аренду квартиры. Что ждет собственника, не желающего делиться с государством частью дохода, полученного от сдачи квартиры в аренду.

Размещая объявление в интернете или печатных средствах массовой информации, агентство недвижимости или частное лицо распространяет рекламу. Попытаемся обобщить правила рекламирования недвижимости и перечислим типичные ошибки, нарушающие российское рекламное законодательство.

Источник

Строительство новостройки: сколько ждать

Строительство новостройки: сколько ждать

При покупке квартиры в новостройке всегда есть риск, что дом может быть не достроен из-за внезапно наступившего кризиса, банкротства компании и других причин. Но если быть оптимистично настроенным, выбрать компанию, хорошо зарекомендовавшую себя на рынке, то можно быть уверенным, что получите долгожданные ключи от своей квартиры. Однако вопрос в том, сколько времени уходит на строительство одного дома.

Стратегии девелоперов

Однако стоит отметить, что есть и другие застройщики, которые придерживают квартиры. Обычно это относится к небольшим, точечным проектам. Девелоперы делят весь объем и продают партиями по мере повышения стадии строительства, постепенно увеличивая цену. Таким образом, им удается выдержать определенную среднюю цену за весь период реализации. При этом девелоперы могут даже не открывать продажи на начальном этапе. Например, если у них есть собственные или кредитные средства. Они могут вывести квартиры на «продвинутом» этапе, когда будут построены нижние этажи комплекса. В данном случае и цена квадратного метра будет уже выше.

Заметим, что, как правило, на старте проекта всегда сложно привлечь первых покупателей. По словамАлексея Шмонова, генерального директора портала о недвижимости Move.su, в связи с этим, застройщик может существенно снизить стартовые цены (демпинг), провести активную рекламную кампанию до начала официальных продаж или предложить уникальные условия покупки первым клиентам. Но если проект малоликвидный или, того хуже, проблемный (и об этом уже известно многим), то вполне вероятно, что доля проданных на начальном этапе квартир окажется минимальной. Даже если застройщик изначально выставит их все. И наоборот, если известно, что благодаря своим качественным характеристикам проект, скорее всего, покажет высокую динамику продаж уже на старте, то застройщик, как уже было выше сказано, может существенно ограничить объем выставленных на реализацию квартир. То есть в таком случае доля жилья, проданного на начальном этапе строительства, уже будет зависеть от конкретной стратегии девелопера – нужны ли ему деньги в большом количестве прямо сейчас или же он хочет растянуть процесс, но при этом получить более высокую прибыль.

Реализация проекта

Темпы реализации предложения зависят, в первую очередь, от качественных характеристик самого проекта и цен. Наиболее ликвидные объекты реализуются в течение одного, максимум двух месяцев.

Как показывает практика, на первоначальном этапе в Новой Москве пользуются особым спросом проекты масштабного освоения территорий, на котором бывает, что доля сделок в отдельных корпусах составляет до 55-60%, из которых до 25% составляют покупатели-инвесторы.

По словам Софьи Лебедевой, генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки», хорошим темпом продаж, особенно на ранней стадии можно считать темпы 100-150 квартир в месяц.

Мария Литинецкая отмечает, что при высоких темпах реализации к моменту ввода объекта в эксплуатацию, как правило, бывает распродано примерно 70-80% от общего объема квартир, а в некоторых случаях уже вообще ничего не остается.

В качестве примера рекордных продаж можно привести малоэтажный квартал Южный, который входит в состав ЖК «Новые Ватутинки». Подобные проекты обычно показывают невысокие темпы реализации – 15-40 квартир в месяц. Однако Южный установил своего рода рекорд: в нем продажи идут на уровне 70-150 квартир в месяц. Далеко не каждый многоэтажный комплекс может «похвастаться» аналогичной динамикой реализации.

Ближайшие десятилетия

Аналитики компании «МИЭЛЬ-Новостройки» также считают, что Новая Москва станет полноценным и удобным городским массивом примерно через 20 лет и за этот период в ней будут построены все транспортные и инфраструктурные объекты, обустроены зоны отдыха и закончена комплексная жилая застройка.

По мнению Людмилы Цветковой, финансового директора компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», процесс застраивания новой Москвы займет около 70-80 лет, причем застройка на территориях с более развитой инфраструктурой будет уплотняться дольше.

Александр Зубец говорит, что территория Новой Москвы имеет настолько богатый земельный ресурс, что предсказать момент, когда здесь закончатся свободные участки, пригодные под застройку, невозможно, так как расширение столицы – более чем амбициозный и масштабный проект и его реализация потребует не одно десятилетие.

Источник

ВВЕДЕНИЕ

Продолжительность строительства является одним из основных показателей на всех этапах экономической, проектной, плановой, организационной подготовки и осуществления строительства.

Продолжительность строительства может быть задана в директивно сжатые сроки, тогда определяются особые условия (ресурсы, технологические методы и организация работ), при которых директивная продолжительность строительства обеспечивается.

Продолжительность строительства, как правило, определяется исходя из типовых условий: при оптимальном использовании ресурсов, при применении достигнутых и общепринятых технологических методов и при рациональной организации работ.

При этом на основе анализа применения прогрессивных строительных материалов и организационно-технологических решений, производительных машин и оборудования учитываются положительный опыт и практика строительства аналогичных объектов.

Продолжительность строительства включает время выполнения всех мероприятий, начиная с подготовительного периода до приемки объекта в эксплуатацию.

Продолжительность строительства исчисляется с даты начала строительства до даты его окончания. Даты начала и окончания строительства оформляются актами, составленными заказчиком и генеральным подрядчиком.

Продолжительность строительства зданий и сооружений требуется определять при планировании инвестиций в строительство, при разработке технико-экономических обоснований (ТЭО), выполнении технико-экономических расчетов (ТЭР) и при составлении проектов организации строительства (ПОС). Обоснование принятой продолжительности строительства объекта капитального строительства и его отдельных этапов в составе ПОС предписано пунктом 23 Раздела 6 у) «Положения о составе разделов проектной документации и требования к их содержанию».

Нормы продолжительности строительства используются также при составлении планов подрядных строительно-монтажных работ, планов материально-технического обеспечения, установлении сроков ввода в действие производственных мощностей.

С целью обоснованности, достоверности и сопоставимости результатов расчеты продолжительности строительства выполняются по единой методике.

В настоящем документе приводятся основные положения этой методики, таблицы и примеры нормирования продолжительности строительства.

Документ предназначен для оказания помощи работникам проектных, строительно-монтажных, финансовых и других организаций при определении продолжительности строительства.

При подготовке документа использованы нормативно-технические документы, указанные во втором разделе.

1 ОБЛАСТЬ ПРИМЕНЕНИЯ

Настоящий методический документ применяется для определения и нормирования продолжительности строительства объектов жилищно-гражданского, сельского, промышленного и дорожного строительства для центрального региона европейской части страны. Для северного и южного регионов рекомендуется вводить поправочные коэффициенты до 1,2, увеличивающие и уменьшающие, соответственно, продолжительность строительства.

2 НОРМАТИВНО-ТЕХНИЧЕСКИЕ ДОКУМЕНТЫ

Положение о составе разделов проектной документации и требования к их содержанию (Утверждено Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.02.08 № 87 «О составе разделов проектной документации и требования к их содержанию»).

СНиП 1.04.03-85* Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений.

МДС 12-81.2007 Методические рекомендации по разработке и оформлению проекта организации строительства и проекта производства работ.

3 ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

3.1 Продолжительность строительства определяется по календарному плану (календарным графикам) строительства в составе проекта организации строительства (ПОС) и по приведенным в таблицах показателям продолжительности строительства.

Продолжительность строительства может быть задана заказчиком директивными сроками, подсчитана в одном из разделов технико-экономического обоснования (ТЭО) или технико-экономического расчета (ТЭР).

По согласованию с заказчиком и при наличии исходных данных в составе ПОС разрабатывается календарный план строительства, составляются календарные графики (линейные, сетевые) производства строительно-монтажных работ.

3.2 При отсутствии исходных данных для определения продолжительности на основе построения календарного плана строительства используют исходные данные по объектам-аналогам, имеющим сходные объемно-планировочные и конструктивные решения, близкие объемы, площади, мощности и т.п., сметную стоимость работ.

3.3 Для определения продолжительности строительства прежде всего выделяются объекты и работы подготовительного и основного периодов строительства.

Подготовительный период исчисляется от начала работ на строительной площадке до начала работ по возведению зданий и сооружений основного назначения и включает внеплощадочные и внутриплощадочные работы.

К внеплощадочным работам относятся: строительство подъездных путей к площадке строительства, водопроводных сетей с заборными сооружениями, линий электропередачи с трансформаторными подстанциями, канализационных коллекторов и т.п.

К внутриплощадочным работам относятся: снос ветхих и непригодных зданий и сооружений, расчистка и планировка строительной площадки, прокладка (перекладка) инженерных сетей электроснабжения, водоснабжения, канализации, устройство временных складов, размещение и установка временных бытовых помещений для рабочих.

3.4 Работы основного периода строительства начинаются после завершения в полном объеме подготовительных работ и исчисляются от начала общестроительных работ до приемки в эксплуатацию непроизводственного объекта или до ввода в действие мощностей производственного объекта. Ввод в действие производственного объекта означает окончание монтажных и пусконаладочных работ и начало выпуска продукции.

3.5 Здания и сооружения основного периода строительства объединяют в группы в соответствии с очередностью строительства по их назначению, объемно-планировочным и конструктивным решениям, по расположению на территории: здания и сооружения основного назначения, вспомогательного назначения, гаражи и автостоянки, склады, энергетическое хозяйство, ремонтное производство.

3.6 В зависимости от вида и сложности строительного объекта производят укрупнение работ по этапам (например, подземная часть, надземная часть) и видам общестроительных (земляные, бетонные, отделочные и т.п.) и специальных (электротехнические, санитарно-технические и т.п.) работ.

3.7 Продолжительность этапа работ в сменах определяется отношением объема работ к сменной производительности рабочего, к числу рабочих в бригаде или к сменной производительности машин, к числу машин. Затем производят пересчет продолжительности этапа работ в месяцах.

3.9 При построении календарного графика строительства предусматривают производство работ в строгой технологической последовательности, с максимально возможным их совмещением и параллельным выполнением.

Продолжительность строительства по графику определяют при условии и с учетом достижения высокого уровня организации строительного производства, использовании современных технологий и методов работ, применении эффективных машин, новейших строительных материалов, деталей и конструкций.

3.10 Для уникальных объектов строительства, в которых применены сложное технологическое оборудование или принципиально новая технология производства с преобладанием новых материалов и конструкций, продолжительность строительства определяется на основе укрупненного сетевого графика, отражающего взаимосвязи между участниками строительства. Такой сетевой график устанавливает этапы проектирования и сроки выдачи рабочих чертежей, которые увязываются с началом строительно-монтажных работ, этапы материально-технического обеспечения, согласованные с графиком строительных работ, сроки монтажных и пусконаладочных работ, выполняемых специализированными организациями и т.п.

3.11 Применение компьютерных программ позволяет производить оптимизацию (минимизацию) сетевых графиков по времени. При этом уточняются, варьируются объемы и последовательность наиболее трудоемких работ, производится детализация этапов и работ по «критическому» пути, выделяются работы, которые могут вестись параллельно с предыдущими и последующими этапами. Сокращение продолжительности «критического» пути может быть получено за счет увеличения числа рабочих в бригаде или бригад, применения более мощных машин, внедрения более совершенной технологии.

3.12 На основании сетевых графиков определяется и нормируется общая продолжительность строительства, составляется календарный план строительства с распределением капитальных вложений и объемов строительно-монтажных работ по месяцам, кварталам и годам.

3.13 В случае отсутствия исходных данных для построения сетевых графиков и календарного плана продолжительность строительства определяется по приведенным таблицам. Продолжительность строительства, указанная в таблицах, извлечена из СНиП 1.04.03-85 для отдельных, актуальных и наиболее часто строящихся в настоящее время объектов. Продолжительность строительства для СНиП 1.04.03-85 была определена в 1980-1990 годах для типовых объектов на основе изучения и обобщения многолетнего опыта строительства и статистических расчетов, выполненных ЦНИИОМТП с участием других отраслевых институтов в строительстве. По некоторым позициям продолжительность строительства в настоящем документе приводится откорректированной с учетом достижений за истекшее время в области технологии и организации строительства.

Для особых условий строительства в Москве используются «Региональные нормы продолжительности строительства зданий и сооружений в городе Москве».

3.14 Продолжительность строительства по таблицам определяется в месяцах от даты начала до даты окончания строительства. Даты оформляются актами, составленными заказчиком и подрядчиком. Дата начала строительства определяется на основе первичной документации подрядчика по дате начала внутриплощадочных подготовительных работ. Дата окончания строительства устанавливается приемочной комиссией по дате окончания работ по благоустройству территории и ввода объекта в эксплуатацию.

3.15 В продолжительности основного периода строительства могут быть выделены общестроительные работы, работы по монтажу оборудования, пусконаладочные и другие работы. Даты начала и окончания работ оформляются отдельными актами, составленными с участием субподрядных организаций.

Работы по сносу строений на территории строительной площадки выполняются в подготовительный период. Работы подготовительного периода могут частично совмещаться с работами основного периода.

В подготовительный период не входит время на переселение жителей и предприятий (организаций) из сносимых зданий, к началу строительства сносимые здания должны быть свободны.

При стесненных условиях (плотной городской застройке и по другим причинам) строительства применяются специальные организационно-технологические мероприятия, которые обеспечивают указанную в таблицах продолжительность строительства.

3.17 Таблицами учитывается, как правило, строительство на площадках с наиболее часто встречающимися грунто-геологическими условиями. Выполнение внутриплощадочных работ по устранению просадок, по устройству грунтовых подушек с уплотнением на слабых основаниях, по укладке фундаментов в вытрамбованных котлованах и т.д. не должно влиять на общую продолжительность строительства.

3.18 Продолжительность строительства объектов, характеристика которых (мощность, объем, площадь, количество мест и т.п.) отличается от приведенных в таблицах, определяется способами интерполяции и экстраполяции.

Интерполяция применяется, если значение характеристики объекта находится внутри значений, приведенных в таблице.

Экстраполяция применяется, если значение характеристики объекта находится вне значений, приведенных в таблице.

Значение характеристики при экстраполяции не должно быть больше удвоенного максимального или половины минимального значений, приведенных в таблице. На каждый процент изменения характеристики строящегося объекта продолжительность строительства изменяется на 0,3 %.

Примеры нормирования продолжительности строительства приведены в разделах 4 и 5.

4 ЖИЛИЩНО-ГРАЖДАНСКОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО

Определяется общая продолжительность строительства, состоящая из продолжительности подготовительного периода, времени устройства подземной части, возведения надземной части и выполнения отделочных работ (табл. 1).

Источник