Техническое задание на участие в долевом строительстве

Как составить техническое задание при выборе исполнителя строительных работ

Обо всех нюансах составления технического задания (коротко ТЗ) расскажут опытные исполнители с нашего сервиса БИРЖА FORUMHOUSE.

В этой статье мы расскажем:

Какую задачу решает ТЗ

Участник FORUMHOUSE с ником _den_m_, собираясь выставить на нашей бирже заказ на проектирование дома, не мог определиться, что указывать в техническом задании.

Непонятно, надо ли всё ТЗ подробно перечислять в заказе или только основные параметры (технология, этажность, общая квадратура и т. д.), а детали – уже непосредственно при общении. Посмотрел открытые заказы на проектирование, там как-то всё очень кратко.

Вообще, в данном случае краткость не приветствуется. Техническое задание – это документ, в котором вы формулируете специалистам свои пожелания. Вы ставите задачу, и, чтобы не было мучительно больно за бесцельно потраченные деньги, ставить ее надо правильно.

Иногда Заказчики описывают в ТЗ абстрактные цели, которые ставят Исполнителя в тупик: «мне нужны все удобства в доме». Но все-таки будущие домовладельцы – это, как правило, вдумчивые люди, состоявшиеся, определенного возраста и статуса, и в большинстве случаев они подходят к составлению технического задания серьезно. Главное – понять, какую задачу должно решать ТЗ.

Если ответить по-простому, техническое задание – это то, КАК объяснить архитектору, конструктору, инженеру, строителю, ЧЕГО вы от него хотите.

Алексей Мельников (его компания имеет на нашей бирже наилучшие отзывы) считает, что грамотно сформулированное ТЗ позволит избежать в дальнейшем лишних вопросов, потерь времени и денег.

Чем лучше будет проработан вопрос на этом этапе, тем меньше в дальнейшем будет вопросов, дополнительной работы и дополнительных расходов. В реальности Исполнителю многие важные вопросы приходится вытаскивать из заказчика клещами.

Что должно быть в ТЗ

Чтобы выяснить, чего ждут Исполнители от Заказчиков, и сделать их сотрудничество на этапе составления ТЗ максимально плодотворным, администрация Биржи FORUMHOUSE проводила специальное исследование, результаты которого собраны в нижеследующей таблице.

Мы решили узнать, что Исполнители хотят видеть в заказе, чтобы Заказчики могли максимально четко и правильно его составить.

Точное расположение участка.
Для отопления и монтажа электрики: подробная планировка объекта с указанием отопительных приборов, способа прокладки кабеля и т.п.; чем больше подробностей, тем лучше.

Проектирование	Строительство	Монтаж	Общие работы
Примерный проект (желательно в Автокаде) для проектировки прокладки инженерных сетей.	Смета с четким описанием материалов, объема работ.	Поэтажный проект дома с размерами, дизайн-проект.	Материалы
Общая площадь помещений	План строения, план участка.	План участка	Размеры помещений
Перечень назначений помещений	Точные размеры здания	Информация о наличии подключения к инженерным сетям (муниципальным или поселковым).	План строения
Пожелания клиента.	Пожелания клиента.	Информация о коммуникациях и участке.

Информацию, которая должна быть изложена в ТЗ на строительство дома, по словам Алексея Мельникова, можно разложить на несколько пунктов.

1.Описание места строительства

Где находится (желательно, чтобы была схема проезда или точный адрес, который можно определить по yandex или google картам); условия места расположения объекта:

Желательно указать наличие электричества, потому что с ним связаны практически все виды строительства, источник воды – может быть, потребуются какие-то мокрые процессы.

Бытовые условия: наличие воды, магазинов, туалетов – чтобы подрядчик понимал ситуацию и мог сразу расставить все точки над «и».

2. Сроки начала работ и, если есть предпочтения, то и сроки окончания. Если заказчик хочет построить дачу к началу лета, он должен Исполнителя об этом предупредить.

3. Дальше в ТЗ идет самое главное: то, что хочет получить Заказчик.

Когда видны все наименования и объемы работ, Исполнитель сразу способен их оценить и сказать, сколько это будет стоить с его аппетитами с его расценками.

С ним согласен наш Исполнитель биржи FORUMHOUSE Анатолий Агольцов, который занимается проектированием и строительством каркасных домов. У него также высокий рейтинг и только хорошие отзывы.

В идеале ТЗ на постройку дома должно включать в себя перечень работ с объемами (например, площадь наружных стен, площадь перекрытий дома, площадь внутренних перегородок, площадь кровли и т.д.). По этим объемам исполнитель с биржи легко посчитает цену за работу и быстро даст точный ответ заказчику.

Если проекта нет, что вполне допускается, то нужно этот проект или поручить Исполнителю, или выбрать типовой из имеющихся в общем доступе, или максимально подробно изложить свои хотелки в схемах и рисунках.

Грамотно изложить эти свои «хотелки» вам поможет опросник для формирования Технического задания в теме «Проекты домов и коттеджей» FORUMHOUSE, составленный нашей пользовательницей с ником waked.

Тут очень важный момент – Заказчик должен определить свою цель, показать Исполнителю, что же он хочет. Если есть грамотный, с чертежами, проект, то там все понятно; если его нет, то пусть будут хоть какие-то эскизы, хотя бы что-то надо описать, а не просто «двухэтажный дом, шесть окон».

Чем подробнее Заказчик изложит свои желания, тем лучше.

Как определиться с проектом и сметой

Любая стройка должна начинаться с проекта! В проекте должны быть просчитаны объемы материалов. По проекту составляется смета. Только так, и никак иначе, работает грамотный строитель.

Главная сложность, с которой Заказчики сталкиваются, составляя ТЗ, состоит в следующих моментах:

Главная задача ТЗ: сопоставить ваши возможности с вашими желаниями, с разграничением обязательных, нужных и желательных решений, и выбор материалов для их реализации.

1. Определитесь с бюджетом строительства.
2. Составьте список всех помещений и комнат, которые должны быть в вашем будущем доме (с указанием площади и степени необходимости «обязательно», «нужно», «желательно»). Если окажется, что запланированного бюджета не хватает, вы легко поймете, от чего можно отказаться в первую очередь.

Таким образом, суммировав помещения с пометкой «обязательно», мы получим минимум чистой площади, вариант, в котором ничего нельзя сокращать – если мы понимаем, что бюджета не хватает, то начинать стройку не имеет смысла.

Суммировав «обязательные», «нужные» и «желательные» помещения, мы получим максимальный размер дома – если денег на его строительство хватает даже с избытком, строить здание большей площади бессмысленно.

Или могут быть выбраны промежуточные варианты.

3. В интернете есть калькуляторы, которые помогут рассчитать приблизительную стоимость дома в зависимости от площади и выбранных материалов. Если не укладываетесь в бюджет, сократите площадь дома или присмотритесь к материалам подешевле.

Почему важны договор и журнал объекта

На этих предварительных этапах важно обговорить, будет ли составляться договор между Заказчиком и Исполнителем, и как будут решаться финансовые вопросы. Заказчик может рассчитывать на налоговые вычеты, и чтобы предоставить в налоговую весь комплект документов, чтобы их получить, ему нужен серьезный договор. Если Заказчику это не важно, то наше законодательство допускает и устные договоренности.

Это отдельный вопрос, но я всегда рекомендую заключать договор между Заказчиком и Исполнителем, чтобы со стороны Исполнителя было определено ответственное лицо именно по этому объекту, с указанием его реквизитов и телефонов. И я всегда рекомендую, чтобы Заказчик вел журнал объекта, который упомянут в договоре, и в котором заказчик делает все свои замечания. Причем желательно его прошнуровать. Это снимет массу вопросов.

Заказчик обычно осуществляет контроль над строительством самостоятельно, хотя некоторые, наиболее продвинутые, нанимают профессионалов. И чтобы отобразить проблему, чтобы это не было просто сотрясанием воздуха, ее надо обязательно зафиксировать. И по договору Исполнитель должен нести за это ответственность.

Есть добросовестные фирмы, с которыми, может быть, и не нужны такие вещи, но если Заказчик хочет, чтобы его права были защищены, надо делать так. Некоторые Подрядчики, кстати, могут на это не пойти, потому что понимают – косяки будут документально зафиксированы, и потом им будет предъявлено.

Как грамотное ТЗ помогает сэкономить деньги

Деньги можно сэкономить, выбрав грамотного подрядчика, который выполнит все работы хорошо с первого раза.

Если цель Заказчика как следует проработана в виде проекта и его сметной части, он непременно получит достойные предложения и сможет провести внутренний тендер, главное, рекомендует Андрей Мельников, во время его проведения он смотрит на репутацию заказчика, его отзывы на нашей Бирже.

Еще, как советует Анатолий Агольцов, просчитав заранее в смете все материалы, можно сэкономить на доставке, не сталкиваясь с такими ситуациями, когда не хватило части материалов, и нужно везти их два раза вместо одного.

Если заранее будут известны объемы материалов, то завысить смету можно будет только за счет завышения цены на материалы и повышенных единичных расценок на работы, а они примерно равны у всех строителей.

Поэтому еще на этапе составления ТЗ можно попросить у подрядчика список основных работ с расценками и подшить их в приложение к договору. Если потребуются какие-то дополнительные работы, то Исполнитель уже не сможет завысить их стоимость.

Наши эксперты обращают внимание Заказчиков еще вот на какой момент – даже если у вас есть четкое представление о своих целях и желаниях, все равно надо выслушать подрядчика как профессионала. Советуйтесь с Исполнителем. Добросовестный подрядчик всегда скажет, если вы ошибаетесь, и объяснит, почему.

Источник

Техническое задание на участие в долевом строительстве двух двухкомнатных квартир в многоквартирном доме в городе Сорочинске

Начальник отдела по архитектуре и градостроительству

«__» ______________ 2011 г.

Техническое задание на участие в долевом строительстве двух двухкомнатных квартир в многоквартирном доме в городе Сорочинске

Наименование жилого помещения

Двухкомнатная квартира должна быть расположена во вновь построенном многоквартирном доме, расположенном в границах муниципального образования город Сорочинск

Общая площадь приобретаемого жилого помещения

2. Двухкомнатная квартира общей площадью не менее 54,66 кв. м. в кол-ве-1 шт.

Общие требования к жилым помещениям

1. Жилые помещения должны соответствовать техническим и санитарным требованиям и быть благоустроенным применительно к условиям муниципального образования город Сорочинск. К благоустроенным помещениям в муниципальном образовании город Сорочинск относятся помещения, находящиеся в зданиях капитального типа и оборудованные центральным газовым отоплением, электроснабжением, центральным холодным водоснабжением, газоснабжением, канализацией, вентиляцией.

2. Жилые помещения должны соответствовать техническим и санитарным требованиям, установленным разделом II Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодного для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства РФ от 01.01.01 года № 47, а так же действующим строительным нормам и правилам, требованиям технических регламентов, а так же иным обязательным требованиям.

3. Жилые помещения не должны быть обременены правами третьих лиц, за исключением обеспеченных залогом таких жилых помещений прав требований кредитных организаций, или не должны находиться под арестом, быть объектами каких-либо договоров.

4. Территориально жилые помещения должны быть расположены в границах муниципального образования город Сорочинск.

5. Жилые помещения должны находиться в многоэтажном многоквартирном доме, строящемся в соответствии с Федеральным Законом от 01.01.2001 года «ОБ участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Требования к строению жилых помещений

Жилое помещение должно быть изолированным, благоустроенным, готовым к постоянному проживанию граждан, соответствующим санитарно-техническим нормам и правилам постройки жилых помещений.

Требования к наружным стенам (материалу)

Железобетонные, или монолитно-железобетонные, или бетонные, или монолитный каркас с кирпичным наполнением, или кирпичные или блок-секции, или панельно-блочные, или объемно-блочные конструкции, или керамзитобетонные объемные блоки.

Требования к этажу

Этаж любой, кроме подвального, цокольного или мансардного.

Требования к строительным работам в жилых помещениях

На момент передачи в жилых помещениях должны быть выполнены следующие строительные работы:

— наличие балкона или лоджии (устройство пола на лоджии или балконе – цементная стяжка);

— высота помещений – не менее 2,5 метра;

— наличие систем жизнеобеспечения и безопасности, подключенных к инженерным сетям и коммуникациям: электроснабжение, водопровод, канализация, отопление, холодное и горячее водоснабжение;

— наличие санузла (в виде отдельного помещения);

— установка приборов отопления;

— установка оконных блоков с остеклением, подоконных досок;

— установка входной двери;

— установка сантехнических приборов подключенных к инженерным сетям и коммуникациям: ванна, раковина, унитаз, мойка;

— установка электрической или газовой плиты;

— установка, подключение и испытание электрических приборов (розетки, выключатели);

— установка внутриквартирных приборов учета потребления: электроэнергии, воды, газа.

Требования к чистовой отделке помещения

На момент передачи жилого помещения в нем должна быть выполнена чистовая отделка « эконом-класса»:

— входная дверь – металлическая, с установленными действующими замочным блоком и ручками;

— межкомнатные двери – наличие, с дверными ручками;

— пол (санузел – керамическая плитка, в других помещениях – или линолеум, или ламинат, или паркет);

— отделка стен (санузел и кухня – водоэмульсионная краска, в других помещениях – водоэмульонная покраска или обои);

отделка потолков (во всех помещениях – водоэмульсионная окраска);

Требования к передаче жилых помещений

Застройщик обязан передать объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям контракта, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а так же иным обязательным требованиям в сфере строительства.

Требования к качеству безопасности

Качество и безопасность объекта долевого строительства должно соответствовать условиям договора, требованиям технических регламентов, в т. ч. Технического регламента о безопасности зданий и сооружений, проектной документации и градостроительных регламентов, а так же иным обязательным требованиям – санитарно-эпидемиологическими (СанПиН 2.1.2.2645-10), строительным нормам и правилам (СанПиН ), требованиям Федерального Закона от 01.01.2001 года « Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»

Гарантийный срок на Квартиры, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав Квартир, должен составлять не менее пяти лет с момента подписания передаточных актов. Все обнаруженные в течение этого срока недостатки, которые не могли быть выявлены при осмотре Квартир и подписании передаточных актов, должны быть устранены Застройщиком самостоятельно или с привлечением иных лиц в месячный срок с момента уведомления его Участником долевого строительства об этих недостатках.

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемых Участнику долевого строительства Квартир, должен составлять не менее трех лет с момента подписания передаточных актов.

Источник