Жилищное строительство. 214-ФЗ: ДО и ПОСЛЕ реформ. Глава 2.
Продолжение статьи о жилищном строительстве, в которой мы детально рассмотрим экономику Застройщиков по различным схемам финансирования до реформирования 214-ФЗ и постараемся спрогнозировать, каким образом изменится рынок жилищного строительства после проведения реформ Закона о долевом строительстве.
Расчеты и примеры экономики строительства
Для наглядности приведем конкретный пример расчета строительства многоквартирного дома. Для понимания сути нам не требуется разбираться в сметах и делать емкие и сложные расчеты, достаточно оперировать укрупненными расчетами. В итоге мы упростим схему расчета без ущерба для общей экономики.
Определим начальные параметры объекта.
Принимаем, что застройщик планирует построить многоквартирный дом общей площадью квартир: V = 20000 м 2 , находящийся в одном из подмосковных поселений около 20 км от МКАД.
Временной период строительства определим, как 2012-2014 год: t = 2 года.
Присоединяйтесь к более 3 тыс. наших подписчиков. 1 раз в месяц мы будем отправлять на ваш email дайджест лучших материалов, опубликованных у нас на сайте, на странице в LinkedIn и Facebook.
Застройщик получил всю документацию и определил стоимость строительства объекта, которая складывается из стоимости земельного участка, затрат на изыскательские и проектные работы, получение и выполнение Технических условий, материалов, благоустройства, строительно-монтажных работ, содержание службы заказчика и прочие.
Как правило, стоимость всех затрат Застройщика колеблется от 32000 до 40000 рублей на 1 метр эффективной (продаваемой) площади в зависимости от затрат на земельный участок, затрат на подключение к инженерным сетям и условий инвестиционной нагрузки (инвестиционный контракт, соцкультбыт, обременения).
Также немаловажно позиционирование объекта на рынке. В нашем случае мы рассмотрим самый массовый сегмент – «эконом» – что означает отсутствие каких-либо серьезных архитектурных фантазий, квартиры преимущественно небольшой площади, без отделки.
Определим затраты Застройщика как: S2 = 35000 руб/м2 продаваемой площади.
Стоимость 1 квадратного метра при продаже квартир в строящемся объекте зависит от многих параметров. Прежде всего от степени готовности объекта, его транспортной доступности, инфраструктуры и удаленности от МКАД.
На основании рыночной стоимости того периода мы принимаем стоимость продажи равной S1 = 40000 руб/м2 – на начальной стадии строительства, и S1 = 60000 руб/м2 – на стадии ввода объекта в эксплуатацию. Стоимость растет пропорционально степени готовности объекта что позволяет нам говорить о некой средней стоимости реализации равной S1 = 50000 руб/м2, если Застройщик продает квартиры в течение всего срока строительства.
Существует еще одна статья расходов, без которой реализация квартир, как и любого другого продукта, невозможна – это расходы на рекламу и содержание отдела продаж. Примем эти расходы за величину Р. Затраты на эту статью в среднем составляют 3% от цены проданной квартиры. В нашем случае P = 1500 руб/м2.
Теперь имеем достаточные данные, чтобы произвести промежуточные расчеты.
Вариант №1 — Идеальный вариант. В реальности почти не встречается: если Застройщик строит весь объект на собственные средства, то:
(S1 — S2 — P) * V = (60000 – 35000 – 1500) * 20000 = 470 млн.руб. – это потенциальный доход от реализации данного проекта при продаже в самом конце строительства.
При этом Застройщик потратит 700 млн.рублей и с реализации получит 1 170 млн. рублей. Важно понимать, что Застройщик продает квартиры после завершения строительства по максимальной стоимости, но для этого нужно время, чтобы продать площади и тем самым срок реализации инвестиционного проекта составит не 2 года, а как минимум 3 года.
Доходность можно оценить как:
470 / 700 / 3 = 0,2 – что в процентном варианте означат ориентировочную доходность в 20% годовых. Данный показатель говорит, что потенциальному инвестору такой проект будет практически не интересен, поскольку доходность не значительно выше, чем банковский вклад, а риски значительно выше. При этом, если Застройщик будет пользоваться кредитными продуктами, его доход будет практически равен нулю.
Вариант №2. Самая распространенная схема реализации такого рода проектов. Суть данного варианта в том, что Застройщик продает квартиры в строящемся объекте по 214-ФЗ в течение всего срока строительства.
(S1 — S2 — P) * V = (50000 – 35000 – 1500) * 20000 = 270 млн.руб. – это потенциальный доход от реализации данного проекта.
На данном графике видно, что Застройщик значительно раньше выходит в положительное сальдо и значительно меньше вкладывает средств, по сравнению с Вариантом №1. Такой моделью пользовались до 90% всех Застройщиков на рынке недвижимости.
При этом Застройщик потратит денежные средства только на создание объекта, т.е. на покупку земельного участка, проектирование и получение разрешения на строительство. Затраты на физическое строительство и выполнение Технических условий будут компенсироваться за счет продажи квартир. Поскольку продажа квартиры будет происходить в течение всего срока строительства, то срок реализации проекта будет равен сроку строительства – 2 года.
В этом случае доходность можно оценить следующим образом.
Стоимость затрат на земельный участок и проектирование составит ориентировочно 80 млн. рублей. Следовательно:
270 / 80 / 2 = 1,69, что в процентном варианте означат ориентировочную доходность в 170% годовых. Данный результат показывает абсолютно реальную доходность большинства адекватных Застройщиков, но нуждается в комментариях.
Такие цифры являются не самыми большими в этой области бизнеса, и ниже можно привести пример еще более яркий, но нужно понимать, что это возможно только при условии благоприятных внешних факторов. Рынок недвижимости должен быть стабилен по спросу, поскольку строительство ведется за счет продаж квартир на этапе строительства и привлечения участников долевого строительства, и если динамика продаж не будет совпадать с динамикой строительства, то объект будет строиться дольше. Перенос срока строительства на более поздний может существенно сократить доходность и увеличить количество претензий от дольщиков. Другими словами, такая схема более рискованна и требует более продуманного управления. Но, тем не менее, она значительно более доходная.
Отдельно нужно сказать, что при такой экономике проекта Застройщик вполне может применять кредитные инструменты, для того чтобы сглаживать колебания поступления денежных средств от продаж и выдерживать график строительства. Такие кредиты, как правило, небольших объемов, не сказываются на доходности фатально.
Вариант №3. Возможно, такой вариант встречается нечасто, но, тем не менее, применятся некоторыми компаниями. Суть данной схемы несильно отличается от Варианта №2. Это лишь один из частных случаев, но в тех или иных вариациях часто встречается в строительстве, а именно: Застройщик хочет максимально уменьшить сумму первоначальных вложений в объект строительства и сразу перейти к этапу продаж, чтобы покрывать все свои расходы за счет дольщиков. Это позволяет ему получить строительный объект за меньшие деньги и увеличить доходность. Еще один частный случай в такого рода схемах – это приобретение земельного участка с проектом, т.е. всеми документами для начала строительства.
Существует два основных способа и комбинации из них, которые позволяют это реализовать.
Первый из них: купить земельный участок в рассрочку или оформить аренду с правом выкупа, что по сути одно и то же. Тем самым будущий Застройщик заплатит 20-30% от стоимости земли/проекта сразу, а оставшуюся сумму будет оплачивать по длительному графику, т.к. такие сделки не противоречат закону.
Второй из них – это предварительная продажа квартир Застройщиком на этапе, когда еще не все документы на строительство оформлены и не позволяют организовать продажу по 214-ФЗ. Привлекательная цена на квартиры притупляет осторожность многих покупателей, и такой формат продажи до сих пор присутствует на рынке. Это безусловный риск, на который Застройщик идет сознательно. За такую продажу предусмотрена административная ответственность в виде штрафа до одного миллиона рублей за каждый выявленный факт. Продав даже два десятка квартир, для погашения необходимых платежей и пуска строительства, Застройщик рискует только возможными незначительными издержками.
Проведем предварительные расчеты.
При грамотном менеджменте Застройщик потратит только около 25% от затрат на земельный участок и проект, т.е. 20 млн. рублей, и сразу начнет реализацию квартир. Допустим, что средняя стоимость продажи квартиры будет немного ниже вследствие демпинга, а именно 45000 руб./м2. Поскольку продажи Застройщик начнет практически сразу, минуя срок изыскания и получения всей необходимой документации (около 6 месяцев), тогда:
(S1 — S2 — P) * V = (45000 – 35000 – 1500) * 20000 = 173 млн. руб. – это потенциальный доход от реализации данного проекта.
На данном графике видно, что Застройщик, при грамотно выстроенной схеме продаж, перекрывает все затраты с поступления денежных средств от «дольщиков» с превышением. По сути Застройщик получает прибыль на самом начале строительства объекта. Данные избыточные средства можно реинвестировать в аналогичные проекты, тем самым значительно повысив свою доходность. При этом первоначальные вложения в строительный объект в среднем колеблются от 5% до 10% от общей суммы затрат на проект.
173 / 20 / 1,5 = 5,76, что в процентном варианте означат ориентировочную доходность в 576% (!) годовых. Данный результат для некоторых Застройщиков не является шокирующим, правда такие стройки очень часто становятся проблемными, поскольку всецело зависят от рынка недвижимости и динамики продаж. Даже незначительное колебание рынка может остановить авантюрного Застройщика. Но при благоприятном «климате», когда стоимость и спрос в квартирах постоянно растет, такие схемы дали возможность совершенно неизвестным и небольшим компаниям дорасти до крупнейших Застройщиков.
Выводы
Как всегда, медаль имеет две стороны, и данный вопрос не исключение.
С одной стороны, возможность получения сверхдоходов при использовании тех или иных схем дало возможность появлению ныне крупнейших известных строительных холдингов, которые грамотно распорядились средствами и «выросли» до стабильно развивающихся корпораций. В данных компаниях не видят сложностей при адаптации к изменениям в законодательстве и повышенным требованиям к Застройщикам.
С другой стороны, конечно, наличие таких «свобод» в законодательстве и требованиях в области жилищного строительства привело к появлению множества недобросовестных Застройщиков и откровенно мошенническим действиям. Как следствие, в стране появилось множество недостроенных домов и «обманутых дольщиков». И эта проблема, в том числе, подтолкнула Правительство на пересмотр 214-ФЗ и ужесточение требований к Застройщикам.
Если сравнивать, что было до внесения поправок в Закон и что будет после реформы 214-ФЗ, то, как и во всем, можем выделить и большие плюсы и серьезные минусы.
Из минусов нужно сразу отметить, что изменения в законодательстве произведут серьезную «чистку» в рядах многочисленных Застройщиков, и категории «мелких» и «средних» вымрут как факт, поскольку не смогут соответствовать новым требования 214-ФЗ. На рынке останутся только «крупные» игроки, которые будут диктовать свои условия на рынке, а для потребителя это будет означать повышение стоимости квартир на 25-40%.
Если детально рассмотреть структуру повышения стоимости, то стоимость кредитных средств составляет около 16-20%, стоимость страхования ответственности Застройщика составит ориентировочно 5-6%. И, конечно, нельзя сбрасывать со счетов некую монополизацию рынка, которая увеличит стоимость квартир в сложно предсказуемые диапазоны.
Пропадут с рынка и небольшие строительные объекты, поскольку «крупным» компаниям будет экономически нецелесообразно заниматься строительством объектов от 5000 до 20000 м2.
Вполне предсказуемо исчезнут объекты точечной и камерной застройки в небольших городах и поселениях, которые застраивались именно «некрупными» строительными компаниями. Прежде всего, это может отразиться на регионах, где доходная часть при строительстве в принципе невелика и масштаб строительства может составлять около 50-100 тыс. м2 в год.
Еще одно негативное последствие для рынка в целом – изменится гибкость. Как правило, именно небольшие Застройщики оперативно могут реагировать на изменения рынка и предлагать наиболее интересные форматы недвижимости, ввиду их масштаба и жизненного цикла.
Как уже ранее упоминалось, можно ожидать, что с рынка уйдут до 60% Застройщиков по причинам описанным выше. Данный процент может серьезно увеличиться, когда в условиях работы Застройщиков появится проектное финансирование и обязательное участие Банков.
Проблема заключается в том, что банки в принципе не рассматривают жилищные строительные проекты как ликвидные и крайне придирчиво относятся ко всем Застройщикам, которые не подконтрольны банковским структурам или которые не имеют весомого административного ресурса.
Эпилог
Структура рынка новостроек сейчас будет серьезно меняться, и можно предположить, что для конечного потребителя это означает повышение цен, а для бизнеса означает консолидацию и монополизацию рынка.
Присоединяйтесь к более 3 тыс. наших подписчиков. 1 раз в месяц мы будем отправлять на ваш email дайджест лучших материалов, опубликованных у нас на сайте, на странице в LinkedIn и Facebook.
Застройщик может нести расходы и после ввода дома в эксплуатацию
Как обосновать застройщику затраты после получения акта о вводе в эксплуатацию?
Этот вопрос задала на форуме «Клерка» одна из коллег.
Застройщик многоквартирного жилого дома имеет право привлекать денежные средства дольщиков только после получения разрешения на строительства объекта недвижимости (п. 1 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ).
Передача объекта долевого строительства дольщику, что и является исполнением заключенного договора, разрешена только после получение застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (п. 1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).
И сразу же хотелось бы отметить, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (по форме, утвержденной приказом Минстроя России от 19.02.2015 № 117/пр), — это документ, подтверждающий, что все работы по взведению объекта, то есть многоквартирного жилого дома, указанные в разрешении на строительство и проектной документации выполнены (п. 1 ст. 55 ГСК РФ).
Но застройщик заключает договоры с дольщиками не на строительство в целом дома, а на возведение для каждого из них отдельного объекта (квартиры или нежилого помещения), входящего в состав этого дома.
И разработанная проектная документация по дому и полученное на основании его разрешение на строительство, будут, вероятнее всего, учитывать далеко не все условия договоров участия в долевом строительстве. Например, отделку лестничных площадок, самих квартир, особенности их внутренней планировки и т. д., и т. п., и пр.
Следовательно, и полученное разрешение на ввод также не будет учитывать эти условия.
Таким образом, получение разрешения на ввод многоквартирного жилого дома, как отдельного стоящего объекта недвижимости, никоим образом не означает, что работы по возведению всех объектов долевого строительства в этом доме, то есть квартир и нежилых помещений в этом доме, уже завершены и обязательства застройщика по договорам участия в долевом строительстве выполнены.
С этим наконец-то согласились и чиновники. Они пришли к выводу, что свою прибыль застройщик многоквартирного жилого дома должен определять не в целом по дому на дату выдачи ему разрешения на ввод, а по каждому договору участия в долевом строительстве на дату подписания с дольщиком акта приема-передачи (письма Минфина России от 07.08.2018 № 03-03-06/1/55395, от 08.10.2019 № 03-11-06/2/77017). В частности, в первом письме они ссылаются на Определение ВС РФ от 05.06.2017 № 303-КГ17-5474 по делу № А04-2505/2016.
Срок передачи объектов долевого строительства должен быть единым для всех дольщиков построенного дома (блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования) (п. 1ст. 6 Закона № 214-ФЗ).
Но подписание актов приема-передачи со всеми дольщиками по дому (отдельной блок-секции) за один день теоретически, кончено, возможно, но практически неосуществимо. Да и есть ли гарантия, что дольщик, только переступив порог своей новой квартиры, сразу же рукой потянется к перу (то бишь к ручке), пером — к бумаге (акту), минута — и стихи свободно потекут, то есть подпишет акт.
Напротив, дольщик принесенной лазерной рулеткой заново перемеряет всю квартиру, и постарается доказать, что общая площадь ее не 82,5 кв. м., как это указано в договоре и акте, а только 81,7 кв. м. Деньги за 0,8 кв. м застройщик должен вернуть, а акт переделать. Кроме того, пришедший с дольщиком специалист-строитель (или приятель, имеющий такую репутацию) начнет (оправданно или нет, это уже второй вопрос) цепляться к малейшим огрехам и вполне обоснованно требовать их устранения.
И если первого дольщика, возможно, и удастся уломать на подписание акта, пообещав устранить все выявленные недостатки — ну прям через полчаса, вот уже и бригаду вызвали, они на складе материалы получают, а вы пока акт подпишите.
А вот со вторым такой вариант может и не пройти, и прежде чем застройщик (а точнее, его субподрядчик) не устранит все выявленные недоделки, которые упустил застройщик, но обнаружил бдительный дольщик, акт подписан не будет.
Таким образом, и после подписания ряда приемопередаточных актов работы в доме могут (а чаще всего — и будут) продолжаться. Затраты на их проведение в безусловном порядке следует признать экономически оправданными и использованными для строительства данного дома (п. 1 ст.18 Закона № 214-ФЗ).
Кроме того, застройщик несет затраты на содержание всех еще непереданных квартир по коммунальным платежам, что также следует отнести на его расходы.
Но даже если на и все квартиры в доме во время его строительства удастся заключить договоры долевого участия и передача квартир дольщикам произойдет без каких-либо проблем, у застройщика еще в течение 5-ти лет могут возникнуть расходы по этому дому.
Гарантийный срок на обнаруженные в доме недоделки (кроме технологического и инженерного оборудования) должен составлять не менее 5-лет (п. 5 ст. 7 Закона № 214-ФЗ). Для оборудования он составляет 3 года (п. 5.1 ст. 7 Закона № 214-ФЗ).
Если в течение этого срока жилец (собственник помещения) выявит какие-либо «косяки», и докажет, что они произошли по вине строителей при возведении дома, то застройщик обязан будет их устранить.
Расходы эти, понесенные в соответствии с законодательством, должны будут уменьшить его прибыль того периода, в котором он будет исправлять обнаруженные недостатки.
Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что получение разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома для застройщика также является не завершением процесса его строительства, а только началом большого и нелегкого пути по передаче построенных квартир. И до подведения итогов, награждения непричастных, наказания невиновных (а также торжественного банкета с финальной дракой) еще весьма и весьма далеко.